ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Bewertet wird eine ca. 53 m² große 2-Zimmer-Eigentumswohnung Nr. 2 im 1. Obergeschoss links der Moltkestraße 108 in Düsseldorf-Pempelfort, verbunden mit einem 476/10.000-Miteigentumsanteil und einem Kellerraum. Das Gebäude ist ein Wohn- und Geschäftshaus mit einer Gewerbeeinheit (Gastronomie mit Kegelbahn) im Erdgeschoss und 13 Wohneinheiten, ohne Aufzug. Die Lage beschreibt der Gutachter als zentrale, leicht verkehrslärmbelastete, gehoben mittlere Wohnlage mit guter Anbindung an den Nahverkehr (Gutachten S. 6). Der Verkehrswert beträgt laut Beschluss 135.000 €; der Termin ist am 26.01.2027, 11:00 Uhr beim Amtsgericht Düsseldorf. Das Gebäude wurde 1894 errichtet und nach Kriegsschäden 1952/53 wieder aufgebaut. Der Gutachter setzt ein fiktives Bewertungsbaujahr 1974 und eine Restnutzungsdauer von 29 Jahren an. Die Wohnung konnte trotz zwei Terminen (15.10. und 04.11.2025) nicht von innen besichtigt werden; auch der Keller war nicht zugänglich. Der Gutachter unterstellt daher eine altersadäquate Ausstattung mittleren Standards bei normalem Pflegezustand. Das Gemeinschaftseigentum wird, soweit besichtigt, als befriedigend beschrieben. Laut Verwaltung sind Dach und Kamine marode; für 2026 ist eine Dachsanierung für rd. 90.000 € per Sonderumlage geplant, der Anteil der Wohnung beträgt rd. 4.500 €. Die Instandhaltungsrücklage liegt bei rd. 133.000 €, daneben besteht ein Fehlbetrag von rd. 11.000 €. Die Wohnung ist nach Kenntnis des Gutachters vermietet, ein Mietvertrag liegt jedoch nicht vor. Laut Hausverwaltung war sie meist zusammen mit der Gastronomieeinheit vermietet, für die Zwangsverwaltung angeordnet und deren Mieter insolvent sei; im Hausgeldkonto bestünden offene Posten. In Abteilung II ist nur der Versteigerungsvermerk eingetragen, Baulasten bestehen nicht, eine Wohnungsbindung liegt nicht vor. Die Abteilung III wurde nicht berücksichtigt. Eine Kündigungsbeschränkung nach § 577a BGB unterstellt der Gutachter nicht. Der Verkehrswert ergibt sich aus Sachwert (136.300 €) und Ertragswert (134.000 €), das entspricht rund 2.550 €/m². Die Wohnung kann sich für Anleger eignen, die den Wert mit Abschlag kalkulieren, sofern sie das Risiko des unbekannten Innenzustands, des unklaren Mietverhältnisses und der Sonderumlage tragen können. Ohne Besichtigungsmöglichkeit sollten Bieter Reserven für Instandsetzung und eine mögliche Räumung einplanen.