ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Die Zwangsversteigerung betrifft eine Eigentumswohnung in einer 1910/1911 errichteten Mehrfamilienwohnhausanlage in Duisburg-Fahrn, die 2008 in zwölf Einheiten aufgeteilt wurde. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 47.900 €. Dieser Wert wurde aus einem gewogenen Mittel von Ertragswert (51.100 €) und Vergleichswert (55.300 €) abgeleitet, wobei ein Sicherheitsabschlag von 10 % (5.320 €) aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung berücksichtigt wurde. Der anteilige Bodenwert beträgt 10.900 €. Die Wohnung im 1. Obergeschoss rechts (Nr. 10) hat eine Wohnfläche von ca. 68,03 m² und ist augenscheinlich vermietet. Die tatsächliche Miete ist dem Gutachter nicht bekannt. Eine marktübliche Nettokaltmiete wurde mit 5,51 €/m² angesetzt, was einem jährlichen Rohertrag von 4.498,20 € entspricht. Daraus ergibt sich eine geschätzte Bruttorendite von 9,39 % bezogen auf den Verkehrswert. Das Gemeinschaftseigentum vermittelt einen mäßig gepflegten Gesamteindruck und weist einen allgemeinen Instandhaltungsstau auf. Es wurden diverse Bauschäden wie Fassadenbewuchs, Putz- und Anstrichschäden, Rissbildungen, Feuchtigkeit im Kellermauerwerk und unfachmännische Elektroinstallationen festgestellt. Der Zustand des Sondereigentums (Wohnung) ist aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung unbekannt. Ein Energieausweis nach GEG lag nicht vor. Der Sachverständige konnte die Wohnung und den Heizungsraum im Keller nicht von innen besichtigen. Die Bewertung erfolgte überwiegend nach Aktenlage und äußerem Anschein (Anscheinsgutachten). Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft. Bietinteressenten wird empfohlen, die Risiken durch unbekannte Mängel und abweichende Mietflächen selbst zu kalkulieren und eine Innenbesichtigung anzustreben. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten bestehen keine. Informationen zu Hausgeld und Erhaltungsrücklagen der WEG waren nicht zu erhalten. Die formelle und materielle Rechtmäßigkeit der baulichen Anlagen und Nutzungen wurde unterstellt, aber nicht geprüft.