ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Duisburg versteigert im Wege der Zwangsvollstreckung eine Eigentumswohnung in der Heerstr. 164, 47053 Duisburg-Hochfeld. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 77.200 €. Die Bewertung erfolgte zum Stichtag 19.08.2025 durch ein Gutachten, das auf dem Vergleichswert- und Ertragswertverfahren basiert. Die Wohnung ist Teil einer 1969 errichteten, vier bis achtgeschossigen Mehrfamilienwohnhausanlage, die 1981 in insgesamt 64 Einheiten aufgeteilt wurde. Zum Sondereigentum gehört neben der Wohnung im 5. Obergeschoss rechts hinten auch ein Kellerraum. Die Wohnfläche der Einheit bemisst sich auf ca. 63 m². Zum Wertermittlungsstichtag war die Wohnung nach Aussage der Hausmeisterin leerstehend. Eine Ist-Miete liegt somit nicht vor. Die marktübliche Nettokaltmiete wurde auf Basis des qualifizierten Mietspiegels 2024 für Duisburg mit 6,05 €/m² bzw. 381,15 € monatlich ermittelt, was einem jährlichen Rohertrag von 4.573,80 € entspricht. Dies deutet auf ein potenzielles Ertragsniveau hin, das jedoch die Kosten für eine mögliche Herrichtung der leerstehenden Einheit berücksichtigen muss. Das Gemeinschaftseigentum vermittelt einen altersangemessenen, durchschnittlich gepflegten Gesamteindruck, weist jedoch teilweise schadhafte Fenster auf. Der Modernisierungsgrad des Gebäudes wird als einfach beschrieben. Die Wohnung selbst konnte nicht von innen besichtigt werden, weshalb ihr genauer Zustand, mögliche Baumängel, Bauschäden oder ein Instandhaltungsstau unbekannt sind. Ein Energieausweis nach GEG lag zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung nicht vor. Die Beheizung erfolgt über einen Fernwärmeanschluss. Die Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen fand am 19.08.2025 statt, jedoch war die Wohnung nicht zugänglich. Die Innenbesichtigung des Gemeinschaftseigentums beschränkte sich auf das Treppenhaus und das Kellergeschoss. Die Bewertung erfolgte überwiegend nach Aktenlage und äußerem Anschein. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Heizung, Elektro, Wasser) wurde nicht geprüft. Für nicht besichtigte Bereiche wird Mängel- und Schadensfreiheit unterstellt, was ein erhebliches Risiko für den Erwerber darstellt. Im Grundbuch sind diverse Grunddienstbarkeiten (Wegerechte) sowie das Recht der Stadtwerke zur Errichtung und zum Betrieb einer Transformatorenanlage eingetragen. Der Zwangsversteigerungsvermerk erfolgte am 21.05.2025. Im Baulastenverzeichnis sind Stellplatzsicherungs- und Erschließungsbaulasten vermerkt. Es bestehen Hausgeldrückstände, und die Erhaltungsrücklage der WEG betrug zum 03.09.2025 rund 260.388 €. Vor einem Gebot sind die vollständigen WEG-Unterlagen, die genaue Höhe der Hausgeldrückstände und eine Innenbesichtigung der Wohnung dringend zu empfehlen.