ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das vorliegende Dossier analysiert eine Eigentumswohnung in einem 20-geschossigen Wohnhochhaus in Duisburg-Homberg-Hochheide, die im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert wird. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 15.400 EUR festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte mittels Vergleichswertverfahren, wobei ein sanierungsunbeeinflusster Verkehrswert zugrunde gelegt wurde. Anpassungen umfassten einen Zuschlag von 25 % für die Marktentwicklung seit 2015 und 15 % für die augenscheinliche Vermietung. Das Objekt ist Teil eines Sanierungsgebiets, was besondere rechtliche und finanzielle Implikationen mit sich bringt, wie ein Vorkaufsrecht der Stadt und eine Preisprüfung bei Weiterverkauf. Die Eigentumswohnung im 4. Obergeschoss verfügt über eine Wohnfläche von ca. 68 m² und umfasst Wohnraum, Essplatz mit Küche, Abstellraum, Flur, Diele, Bad, Schlafraum und Balkon sowie einen Kellerraum. Die Wohnung ist augenscheinlich vermietet, jedoch sind die genauen Vertragsverhältnisse unklar. Das monatliche Hausgeld beträgt 275 €, was in einem wirtschaftlichen Missverhältnis zur nachhaltig erzielbaren Miete steht. Eine detaillierte Ertragsprognose ist aufgrund fehlender Mietdaten nicht möglich. Der Zustand des Sondereigentums ist aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung weitgehend unbekannt. Das Wohnhochhaus selbst befindet sich in einem Ortsteil mit hoher Leerstandsquote und vielen Zwangsversteigerungsverfahren, und die Mikrolage wird vom Sachverständigen als sehr einfach bewertet. Es wird auf mögliche schadstoffhaltige Baustoffe wie Asbest aufgrund des Baujahres hingewiesen. Allgemeine Bauschäden und Baumängel konnten nicht beurteilt werden, und ein Instandhaltungsstau ist nicht auszuschließen. Der Gutachter konnte die Wohnung nicht von innen besichtigen, die Bewertung erfolgte daher überwiegend nach Aktenlage und äußerem Anschein. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und es wird darauf hingewiesen, dass Risiken durch unbekannte Mängel oder Renovierungsbedarf von Bietinteressenten zu berücksichtigen sind. Auch die Beschreibung des Gemeinschaftseigentums wurde aus Kostengründen verzichtet. Informationen zur Rechtslage wurden teilweise mündlich eingeholt, schriftliche Bestätigungen werden empfohlen. Rechtlich ist das Objekt mit einem Sanierungsvermerk und einem Zwangsversteigerungsvermerk belastet. Im Sanierungsgebiet bestehen Genehmigungspflichten für wertsteigernde Maßnahmen und Verkäufe. Ein Ausgleichsbetrag für sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen ist zu erwarten. Es gibt einen Konflikt bezüglich der Existenz von Baulasten. Das hohe Hausgeld im Verhältnis zur Miete und die unklaren Mietverhältnisse stellen ein erhebliches Risiko dar. Vor einem Gebot sind eine umfassende Prüfung der WEG-Unterlagen, der Mietverträge und der genauen finanziellen Auswirkungen des Sanierungsverfahrens unerlässlich.