ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Duisburg, Saarstr. 132, Aktenzeichen 0106 K 0068/2021, besteht aus vier Eigentumswohnungen und vier Tiefgaragenstellplätzen. Der amtlich festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 1.088.000 Euro. Die Bewertung erfolgte primär mittels Ertragswert- und Vergleichswertverfahren, wobei für einzelne Einheiten Risiko- und Lageabschläge vorgenommen wurden. Die Summe der Einzelwerte beläuft sich auf 1.087.500 Euro, was eine geringfügige Rundungsdifferenz zum Gesamtverkehrswert darstellt. Die Wertmindestgrenzen (5/10- und 7/10-Grenze) gelten nicht mehr. Die Gesamt-Wohnfläche der vier Eigentumswohnungen beträgt 333,73 m². Alle Wohnungen und Stellplätze sind leerstehend, was ein Potenzial zur Neuvermietung bietet. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete für das Gesamtobjekt wird auf 40.493,52 Euro geschätzt, was einer Bruttorendite von ca. 3,72 % entspricht. Die einzelnen Wohnungen weisen Wohnflächen zwischen 61,02 m² und 93,58 m² auf, mit geschätzten Marktmieten zwischen 579,50 Euro und 918,38 Euro monatlich. Für die Tiefgaragenstellplätze wird eine Marktmiete von 60,00 Euro monatlich angenommen. Der bauliche Zustand des 2018 errichteten Mehrfamilienhauses ist als stark sanierungsbedürftig einzuschätzen. Es bestehen gravierende Mängel wie ein undichtes Dach, eine fehlende Heizungsanlage (Hydromodul, Steuerung und Wärmepumpen sind nicht vorhanden), aufgebrochene Türen, entwendete Wasserkräne und Feuchtigkeit in den Wohnungen. Die Statik der Balkone muss geprüft werden, und es besteht das Risiko von Schimmelbildung. Der Aufzug ist gesperrt. Positiv sind die Dreifachverglasung, elektrische Rollläden und teilweise Fußbodenheizung zu vermerken, die jedoch durch die massiven Schäden überlagert werden. Die Gutachten basieren teilweise auf Außenbesichtigungen, da für die Wohnungen Nr. 2 und Nr. 5 keine Innenbesichtigung möglich war. Für nicht zugängliche Bereiche wird Mängel- und Schadensfreiheit unterstellt, was ein erhebliches Risiko darstellt. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Heizung, Elektro, Wasser) wurde nicht geprüft. Die materielle Legalität der baulichen Anlagen wurde vorausgesetzt, und eine Endabnahme ist noch nicht erfolgt. Informationen zur Rechtslage wurden teilweise mündlich eingeholt. Im Grundbuch sind diverse Fahr-, Geh-, Aufbau- und Versorgungsleitungsrechte sowie Zwangsversteigerungsvermerke eingetragen. Im Baulastenverzeichnis sind Zufahrts- und Vereinigungsbaulasten sowie Abstandsflächenbaulasten vermerkt. Eine WEG-Verwaltung wurde nach Erkenntnissen des Gutachters noch nicht bestellt. Vor einem Gebot sind eine umfassende technische Prüfung, die Nachholung von Innenbesichtigungen, die Klärung der WEG-Struktur und der tatsächlichen Sanierungskosten dringend erforderlich, um die erheblichen Risiken zu bewerten und einen angemessenen Kaufpreis zu kalkulieren.