ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Eigentumswohnung im 3. Obergeschoss rechts eines 1956 erbauten Wohn- und Geschäftshauses in Duisburg-Aldenrade. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 67.100 EUR. Die Wertermittlung erfolgte durch den Sachverständigen mittels Vergleichswert- und Ertragswertverfahren, wobei der Vergleichswert als primär herangezogen wurde. Der anteilige Bodenwert wurde mit 12.500 EUR ermittelt. Die Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 69 m² wird zum Wertermittlungsstichtag eigengenutzt. Eine marktübliche Nettokaltmiete wurde auf Basis des qualifizierten Mietspiegels 2024 für Duisburg mit 444,36 EUR monatlich bzw. 5.332,32 EUR jährlich angesetzt. Dies ergibt eine potenzielle Bruttorendite von rund 7,95 % bezogen auf den Verkehrswert. Der Zustand der Wohnung wird als abgewohnt beschrieben, mit umfassendem Renovierungsbedarf an Wand-, Boden- und Deckenbelägen sowie Fenstern und Zimmertüren. Zudem wurde ein Rückstauschaden im Duschbereich festgestellt. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem mäßigen bis durchschnittlichen Pflegezustand mit erkennbarem Instandhaltungsrückstau, inklusive Anstrichschäden an Treppenhausfenstern, beschädigter Briefkastenanlage und Feuchtigkeitsmerkmalen an Kelleraußentreppe und Balkonen. Ein Energieausweis nach GEG lag nicht vor. Der Gutachter hatte nur eingeschränkten Zugang zur Wohnung, da ein Zimmer aufgrund von Tierhaltung nicht besichtigt werden konnte. Die Besichtigung des Gemeinschaftseigentums beschränkte sich auf das Haus Prinzenstr. 3. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und die Bewertung erfolgte teilweise nach Aktenlage und äußerem Anschein. Risiken durch unbekannte Bauschäden oder überdurchschnittlichen Renovierungsbedarf sind von Interessenten zu berücksichtigen. Im Grundbuch sind Grunddienstbarkeiten (Fensterrecht, Außentreppe, Geh- und Fahrrecht) sowie ein Insolvenz- und Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Eine Vereinigungsbaulast besteht für die Flurstücke 1075, 1076 und 1058, die den Verkehrswert nicht messbar beeinflusst, aber für den neuen Eigentümer gilt. Es wird empfohlen, vor einer Vermögensdisposition schriftliche Bestätigungen zu Altlasten, Ortsbaurecht, Baulasten und Erschließungskosten einzuholen. Die Instandhaltungsrücklage und WEG-Protokolle sollten vor einem Gebot geprüft werden.