ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das vorliegende Dossier analysiert eine Eigentumswohnung in einem 1967 errichteten Mehrfamilienhaus in Duisburg-Hochemmerich, die im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert wird. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 44.100 €. Die Wertermittlung erfolgte auf Basis des Vergleichswert- und Ertragswertverfahrens, wobei beide Verfahrensergebnisse gleich gewichtet wurden. Ein signifikanter Wertabschlag von 24.000 € wurde für Modernisierungsbesonderheiten der Wohnung berücksichtigt. Die zu bewertende Einheit ist eine 52 m² große Eigentumswohnung im Erdgeschoss hinten links, zu der auch ein Kellerraum gehört. Das Gesamtgrundstück umfasst 1.517 m² mit einem Miteigentumsanteil von 3.102/100.000. Die Wohnung ist zum Wertermittlungsstichtag unbewohnt, aber noch nicht geräumt. Marktüblich erzielbar wäre nach unterstellter Renovierung und Modernisierung eine Nettokaltmiete von 342,68 € monatlich, was einer Jahresmarktmiete von 4.112,16 € entspricht. Das aktuelle Hausgeld beträgt 405 € monatlich, und die Instandhaltungsrücklage der WEG lag Ende 2023 bei 94.778,96 €. Der Zustand der Wohnung wird als sanierungs- und modernisierungsbedürftig eingestuft. Es besteht Renovierungsbedarf hinsichtlich sämtlicher Boden- und Wandbeläge, der Zimmertüren und der Elektrik. Das Badezimmer ist wirtschaftlich überaltert. Die Wohnung weist deutliche Gebrauchsspuren auf und ist als Raucherwohnung gekennzeichnet. Das Gemeinschaftseigentum vermittelt einen durchschnittlich gepflegten Gesamteindruck, zeigt jedoch Grünspanbildung an Balkonen und Fassadenanstrichschäden. Ein Energieausweis nach GEG lag nicht vor; die Beheizung erfolgt über Fernwärme. Der Gutachter konnte eine Außen- und Innenbesichtigung der Wohnung durchführen, hatte jedoch keinen Zugang zum Raum der Fernwärmeübergabestation. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wie Heizung, Elektro und Wasser wurde nicht geprüft, sondern unterstellt. Das Gutachten weist darauf hin, dass Baumängel und -schäden nur offensichtlich erkennbar aufgenommen wurden und keine detaillierte Kostenberechnung für erforderliche Maßnahmen erfolgte. Die Angaben zu privat- und öffentlich-rechtlichen Verhältnissen basieren teilweise auf mündlichen Auskünften. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten sind laut Auskunft der Stadt Duisburg nicht vorhanden. Es besteht kein konkreter Altlastenverdacht für das Grundstück, jedoch wurden erhöhte Cadmiumgehalte im Oberboden festgestellt, die Einschränkungen beim Anbau von Nahrungspflanzen erfordern. Zudem ist das Grundwasser in weiten Teilen Duisburgs mit Schadstoffen belastet. Die Umgebung ist durch erhöhten Durchgangsverkehr und Lärmimmissionen (L-den > 70... <= 74 dB(A)) beeinträchtigt.