ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Duisburg-Beeck umfasst eine Eigentumswohnung (Nr. 9) im Dachgeschoss und eine Garage (Nr. 29) in einer 1968 errichteten Mehrfamilienhausanlage. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 115.000 EUR. Die Summe der Einzelwerte für Wohnung (115.000 EUR) und Garage (8.500 EUR) beläuft sich auf 123.500 EUR, was eine Abweichung zum festgesetzten Gesamtwert darstellt. Die Wertermittlung erfolgte primär mittels Vergleichswertverfahren, gestützt durch das Ertragswertverfahren für die Wohnung. Die Wertmindestgrenzen (5/10- und 7/10-Grenze) sind aufgrund eines früheren Versteigerungstermins entfallen. Die Wohnung Nr. 9 hat eine Wohnfläche von ca. 97,42 m² und war zum Wertermittlungsstichtag vermietet, jedoch zum 30.04.2021 gekündigt. Die monatliche Ist-Miete betrug 760 EUR, während die marktübliche Miete vom Gutachter mit 652,81 EUR/Monat angesetzt wurde, was ein negatives Mietdelta von 107,19 EUR/Monat ergibt. Der Vermietungsstatus der Garage Nr. 29 war nicht abschließend geklärt. Die Bruttorendite auf Basis der Ist-Miete und des festgesetzten Verkehrswerts liegt bei ca. 7,93 %, auf Basis der Marktmiete bei ca. 6,81 %. Das Gemeinschaftseigentum der Anlage, die 18 Wohnungen und 18 Garagen umfasst, wird als mäßig bis durchschnittlich gepflegt beschrieben. Es sind sichtbare Mängel wie Anstrichschäden an älteren Holzfenstern, Feuchtigkeitsmerkmale an Balkonen und Kelleraußentreppen sowie Anstrichschäden an Hauseingangstüren erkennbar. Die Dachgeschosswohnung wurde 2005 ausgebaut. Ein Energieausweis lag nicht vor. Die Heizung ist vermutlich eine Öl-Zentralheizung, der Heizungsraum war jedoch nicht zugänglich. Der Sachverständige konnte weder die Wohnung noch die Garage von innen besichtigen; die Bewertung erfolgte nach äußerer Inaugenscheinnahme und Aktenlage. Für die nicht besichtigten Bereiche wird Mängel- und Schadensfreiheit unterstellt, was ein erhebliches Risiko für den Erwerber darstellt. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und die materielle Legalität der baulichen Anlagen wurde vorausgesetzt. Informationen zur wirtschaftlichen Situation der Eigentümergemeinschaft, wie Hausgeld und Erhaltungsrücklage, waren nicht in Erfahrung zu bringen. Im Grundbuch sind ein Zwangsversteigerungsvermerk und ein Zwangsverwaltungsvermerk (für die Wohnung) eingetragen. Zudem bestehen Baulasten in Form von Stellplatz- und Zufahrtssicherungen. Es wird empfohlen, vor einer Vermögensdisposition die Angaben zur wirtschaftlichen Situation der WEG zu aktualisieren, die vollständigen Unterlagen einzusehen und den tatsächlichen Innenzustand der Einheiten zu prüfen, um potenzielle Instandhaltungskosten und Risiken adäquat einpreisen zu können.