ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Duisburg versteigert im Wege der Zwangsvollstreckung eine Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz in der Steigerstraße 6, 47198 Duisburg-Homberg-Hochheide. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 62.100 EUR festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte zum Stichtag 18.09.2024 durch ein Gutachten, das sowohl das Vergleichswert- als auch das Ertragswertverfahren heranzog und die Ergebnisse gewichtet zu einem Verkehrswert von 62.100 EUR zusammenführte. Ein Sondernutzungsrecht am Tiefgaragenstellplatz Nr. 119 wurde mit 4.500 EUR als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt. Die zu bewertende Einheit umfasst einen 13,05/1.000 Miteigentumsanteil an einem insgesamt 6.065 m² großen Grundstück. Die Wohnung im 8. Obergeschoss hat eine Wohnfläche von ca. 75,66 m² und unterteilt sich in Diele, Badezimmer, Wohnraum mit Loggia, Kinderzimmer, Schlafraum, Abstellraum, Küche und Essraum. Die Wohnung wird vom Eigentümer bewohnt; Mietverhältnisse wurden nicht bekannt gemacht. Die marktübliche Nettokaltmiete für die Wohnung wird auf 5,36 EUR/m² bzw. 405,54 EUR monatlich (4.866,48 EUR jährlich) geschätzt, basierend auf dem qualifizierten Mietspiegel 2024 der Stadt Duisburg. Die Wohnung selbst befindet sich in einem durchschnittlichen Gesamtzustand mit modernisierten Fenstern. Das Gemeinschaftseigentum des 1974 errichteten IX-X-geschossigen Wohnhochhauses vermittelte jedoch einen mäßigen, in Teilen vernachlässigten Gesamteindruck. Es wurden Schmutzfahnen und Beschädigungen an den Fassaden sowie Graffiti-Schäden festgestellt. Laut Auskunft der ehemaligen WEG-Verwaltung sind in den nächsten Jahren größere Modernisierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum notwendig. Ein Energieausweis lag zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung nicht vor. Der Sachverständige führte eine umfassende Innen- und Außenbesichtigung des Bewertungsobjekts am 18.09.2024 durch, wobei der Eigentümer anwesend war. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Heizung, Elektro, Wasser) wurde nicht geprüft, sondern unterstellt. Baumängel und -schäden wurden nur zerstörungsfrei und offensichtlich erkennbar aufgenommen und pauschal im Wert berücksichtigt. Vertiefende Untersuchungen auf verdeckte Mängel, Schädlingsbefall oder gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Im Grundbuch sind eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit für die Fernwärmeversorgung und der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Das Grundstück ist laut Auskunft der Stadt Duisburg von keiner Baulast betroffen und es besteht kein konkreter Altlastenverdacht, obwohl erhöhte Schadstoffgehalte im Bereich liegen. Informationen zu Hausgeld und Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft waren dem Gutachter nicht bekannt. Es wird empfohlen, diese Angaben vor einer Vermögensdisposition zu aktualisieren.