ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Objekt und Lage: Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine großzügige Eigentumswohnung im Erdgeschoss eines zweigeschossigen Mehrfamilienwohnhauses (Baujahr ca. 1956) in der Herwarthstraße 17 im Duisburger Ortsteil Untermeiderich. Das Gebäude liegt in einer einfachen, dicht bebauten Wohnlage mit mäßigem Anwohnerverkehr, jedoch angespannter öffentlicher Parksituation. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 135 m² und ist funktional aufgeteilt in Küche, Diele, Bad, Gäste-WC sowie drei Wohn- und Schlafräume. Ein besonderes Highlight ist das zugeordnete Sondernutzungsrecht an einer angrenzenden Außenfläche (Terrasse). Zustand und Ausstattung: Da eine Innenbesichtigung der Wohnung nicht möglich war, basiert die Bewertung primär auf der Aktenlage und der Änderung der Teilungserklärung aus dem Jahr 2021. Damals wurde die ehemalige Gaststätte nebst Pächterwohnung zu der heutigen Wohneinheit umgebaut. Laut den Bauakten erstreckt sich die Wohnung über zwei Ebenen mit einer innenliegenden Treppe (5 Differenzstufen). Das Sondereigentum ist laut unbestätigter Auskunft mit einer defekten Heizungsanlage ausgestattet. Das Gemeinschaftseigentum zeigt sich in einem durchschnittlich gepflegten Zustand mit lokalem Instandhaltungsrückstau und baujahrtypischer Feuchtigkeit im Keller. Rechte, Lasten und Risiken: Das Sondereigentum ist augenscheinlich eigengenutzt und wird im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert. Als zentrales Risiko ist die Unbekanntheit des genauen Innenzustands der Wohnung sowie der technische Zustand der Versorgungsleitungen und der Heizung zu nennen. Der Sachverständige hat aufgrund dieser Unsicherheiten einen pauschalen Sicherheitsabschlag von 5 % (8.100 €) auf den ursprünglichen Ausgangswert von 162.000 € vorgenommen, woraus sich der festgesetzte Verkehrswert von 154.000 € ergibt. Eine Erhaltungsrücklage der WEG wurde erst im Jahr 2024 initiiert; die genaue Höhe ist nicht bekannt. Investitionsfazit: Die Immobilie eignet sich für erfahrene Investoren, die bereit sind, das erhebliche Risiko einer Blindakquisition einzugehen. Der günstige Quadratmeter-Verkehrswert von ca. 1.141 €/m² bietet bei erfolgreichem Erwerb unterhalb der Verkehrswertgrenzen einen interessanten Hebel. Durch die großzügige Wohnfläche und den jungen Umbauzustand aus 2021 lässt sich nach einer eventuellen Instandsetzung der Heizungsanlage eine attraktive Marktmiete realisieren. Bieter sollten jedoch finanzielle Reserven für Sanierungen im Innenbereich einplanen.