ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Die Liegenschaft Dahlmannstraße 3 und 5 befindet sich im Ortsteil Marxloh der Stadt Duisburg. Das im Jahr 1959 auf einem 1.052 m² großen Grundstück errichtete Mehrfamilienhausensemble besteht aus zwei unterkellerten, dreigeschossigen Baukörpern nebst Hofanbau und Garagentrakt. Im Jahr 2022 wurde das Gesamtobjekt nach dem Wohnungseigentumsgesetz in 30 eigenständige Einheiten aufgeteilt. Das Portfolio umfasst 16 Wohnungen, 2 gewerbliche Einheiten im Erdgeschoss, 2 Teileigentumseinheiten im nicht ausgebauten Dachgeschoss sowie 6 Garagen und 4 Pkw-Stellplätze. Die Mikrolage ist durch das nahegelegene Nebenzentrum an der Weseler Straße mit umfassenden Nahversorgungsmöglichkeiten und guter Straßenbahnanbindung gekennzeichnet, wird vom Gutachter jedoch als einfache Wohnlage eingestuft. Das Gemeinschaftseigentum vermittelt einen mäßig gepflegten Gesamteindruck mit erkennbarem Sanierungs- und Instandhaltungsrückstau. Sichtbar sind unter anderem Feuchtigkeitserscheinungen an Kelleraußentreppen und Mauerwerk, Schäden an Dachentwässerungen der Garagen sowie Riss- und Anstrichmängel an den Fassaden. Die oberste Geschossdecke sowie die Dachschrägen sind ungedämmt. Eine Innenbesichtigung sämtlicher Wohnungen, Gewerbeeinheiten, Garagen und des Hofgebäudes war dem Sachverständigen nicht möglich, sodass die Wertermittlung der Sondereigentumseinheiten überwiegend nach Aktenlage und unter Berücksichtigung eines Sicherheitsabschlags erfolgte. Rechtlich und organisatorisch besteht die Besonderheit, dass sämtliche 30 Einheiten bisher im Eigentum einer einzelnen Person standen. Eine funktionsfähige WEG-Verwaltung, Wirtschaftspläne oder eine Instandhaltungsrücklage existieren nicht. Im Altlastenkataster ist ein Schadensfall aus dem Jahr 1970 über einen leckgeschlagenen Heizölerdtank verzeichnet, dessen Sanierung nicht abschließend dokumentiert ist. Im Grundbuch sind Zwangsverwaltungs- und Zwangsversteigerungsvermerke eingetragen; Baulasten oder Denkmalschutzauflagen bestehen laut Auskunft der Stadtverwaltung nicht. Aus Investorensicht stellt der Erwerb der gesamten Wohnungseigentumsserie bei einem festgesetzten Gesamtwert von 1.354.200,00 € eine opportunistische Anlagemöglichkeit dar. Durch die Bündelung aller Einheiten entfallen klassische WEG-Abstimmungshemmnisse beim Ersteher. Dennoch erfordern die unklare Beschaffenheit der Innenbereiche, der bestehende Instandhaltungsstau und das schwierige soziokulturelle Umfeld des Stadtteils eine vorsichtige Kalkulation von Instandsetzungs- und Bewirtschaftungskosten.