ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt betrifft ein Wohnungserbbaurecht an einer Doppelhaushälfte bzw. einem einseitig angebauten Bergmannshaus in der Borussiastraße 18 A in 47167 Duisburg, Ortsteil Neumühl. Das Ursprungsbaujahr datiert laut Bauakte auf das Jahr 1908. Die Liegenschaft ist integraler Bestandteil der historischen Zechensiedlung Bergmannsplatz, welche seit 1996 als Gesamtanlage unter Denkmalschutz steht. Die Wohnung erstreckt sich über Teile des Erdgeschosses sowie des ausgebauten Dachgeschosses und weist eine nach Planunterlagen überschlägig ermittelte Wohnfläche von circa 75 m² auf. Zur Einheit gehört ein überdachter Carport sowie rückwärtige Garten- und Freiflächen auf dem 531 m² großen Gesamtgrundstück (Miteigentumsanteil 50/100). Da dem Gutachter der Zutritt zum Gebäude verwehrt blieb, konnte lediglich eine Außenbesichtigung erfolgen. Äußerlich wurden Schäden am Fassadenanstrich sowie ein marodes Holzfenster mit Glasschaden dokumentiert. Nach Auskünften aus der unmittelbaren Nachbarschaft ist im Innenbereich von einem schlechten Gesamtzustand und einem gravierenden Instandhaltungs- sowie Modernisierungsstau auszugehen. Die Beheizung, Leitungsführungen und Sanitärausstattungen sind im Detail unbekannt. Die Ausstattung muss vor diesem Hintergrund als einfach und grundlegend sanierungsbedürftig eingestuft werden. Das Erbbaurecht wurde 1983 für 99 Jahre bestellt und läuft noch bis zum 16.11.2082. Als Grundstückseigentümerin fungiert die Stadt Duisburg. Der jährliche Erbbauzins beträgt aktuell 1.409,24 €. Für Veräußerungen und Belastungen ist die schriftliche Zustimmung der Stadt Duisburg zwingend erforderlich. Ein besonderes praktisches Risiko stellt der Umstand dar, dass die Hausnummern 18 und 18 A in der Örtlichkeit vertauscht angebracht wurden; das Sondereigentum Nr. 1 bezieht sich nach Kataster- und Grundbuchlage auf den linken Gebäudeteil. Altlastenseitig besteht kein konkreter Verdacht auf Altablagerungen, wenngleich stadtweit siedlungsbedingte Hintergrundwerte in Oberböden vorkommen. Zusammenfassend bietet das Objekt ein Einstiegsszenario mit begrenztem absolutem Kapitaleinsatz in einer gewachsenen Denkmalsiedlung, eignet sich aber aufgrund der unkalkulierbaren Risiken bezüglich des Innenzustands, der Denkmalschutzbindung und des Erbbaurechtscharakters ausschließlich für risikobereite Kapitalanleger mit fundierter Sanierungskompetenz.