ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Essen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Wohnungseigentum Nr. 2 an der Humboldtstraße 294 im gefragten Essener Stadtteil Haarzopf. Die Wohnung umfasst ca. 165 m² Wohnfläche, verteilt auf Erdgeschoss und Dachgeschoss des Vorderhauses, Teile des Kellergeschosses sowie Räumlichkeiten im Zwischenbau. Das Ursprungsbaujahr des Vorderhauses und des Zwischenbaus datiert auf das Jahr 1904. Die Liegenschaft befindet sich in einer mittleren bis guten Wohnlage mit vorwiegender Wohnbebauung, ist jedoch durch die nahe Fulerumer Straße einer spürbaren Verkehrslärmbelastung ausgesetzt. Das Gutachten wurde auf Basis einer reinen Außenbesichtigung erstellt, da zum Ortstermin kein Zutritt gewährt wurde. Von außen zeigt sich das Gebäude stark instandsetzungsbedürftig: Die Straßenfassade weist eine gealterte Leichtmetallverkleidung auf, die Giebelseite unverputztes Mauerwerk mit Fugenrissen, und die Holzfenster sind einfach verglast. Die Sachverständige schätzte die anstehenden Sanierungskosten im Außenbereich auf rd. 60.000 € und brachte einen pauschalen Abschlag von 50.000 € für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in Ansatz. Für das Gemeinschaftseigentum besteht keine Erhaltungsrücklage. Rechtlich weist das Objekt entscheidende Besonderheiten auf: Gemäß Teilungserklärung trägt jeder Eigentümer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung für denjenigen Gebäudeteil allein, auf den sich sein Sondereigentum bezieht. Zudem wurden Sondernutzungsrechte an den Grundstücksaußenflächen in der Teilungserklärung nicht zugewiesen, sodass rechtlich Gemeinschaftseigentum vorliegt, obgleich faktisch eine Aufteilung gelebt wird. Für die Veräußerung ist laut Grundbuch die schriftliche Zustimmung des Miteigentümers erforderlich. Unter Berücksichtigung des Vergleichswert- und Ertragswertverfahrens wurde der Verkehrswert auf 359.000,00 € festgesetzt. Aufgrund des unbekannten Innenzustands und der anstehenden Sanierungsarbeiten an Hülle und Dach empfiehlt sich ein vorsichtiger Bietansatz mit ausreichendem Puffer für Modernisierungs- und Räumungskosten.