TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Essen, Nordrhein-Westfalen

Dieses Zwangsversteigerungsobjekt betrifft die Eigentumswohnung Nr. 8 in Essen-Bochold, gelegen in der Bergmühle 13. Das Gebäude wurde ursprünglich im Jahr 1923 errichtet und nach Kriegsschäden im Jahr 1950 wiederaufgebaut. Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss der Wohnanlage, die sich aus vier Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 21 Wohneigentumseinheiten zusammensetzt. Bochold stellt eine mittlere Wohnlage im Nordwesten Essens dar. Die Infrastruktur ist gut ausgebaut; Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich im nahen Umfeld. Die Entfernung zur Essener Innenstadt beträgt rund 4,0 Kilometer, das Stadtteilzentrum von Borbeck liegt etwa 3,4 Kilometer entfernt. Die Verkehrsanbindung an den Individualverkehr ist über die nahen Autobahnen A40 und A42 als normal zu bewerten. Die Wohnung bietet mit einer großzügigen Wohnfläche von 104,70 m² viel Platz und verteilt sich auf ein Wohn-/Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, ein Badezimmer, ein separates WC, eine Diele sowie eine Terrasse. Allerdings weist das Sondereigentum einen erheblichen, im Gutachten mit einem Abschlag von 20.000 € bewerteten Renovierungs- und Instandhaltungsstau auf. Besonders gravierend ist der Holzboden im Schlafzimmer, welcher infolge eines Wasserschadens durch eine defekte Kühltruhe eingebrochen ist. Zudem sind die Sanitärinstallationen sowie die Wand- und Bodenbeläge abgewohnt und veraltet. Im Rahmen des Ortstermins wurde zudem eine Gebäudeschieflage festgestellt, die im hiesigen Ruhrgebiet typischerweise auf die Bergbauhistorie zurückzuführen ist. Ein Blick in das Grundbuch offenbart spezifische rechtliche Risiken. In Abteilung II ist unter der laufenden Nummer 1 eine Grunddienstbarkeit in Form eines Bergschädenminderwertverzichts eingetragen. Unter der laufenden Nummer 3 findet sich zudem eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit für den Betrieb einer Transformatorenstation der RWE Power AG. Für die hiervon betroffene Grundstücksteilfläche von ca. 19 m² wurde im Gutachten ein Bodenwertabschlag von 80 % berücksichtigt. Die Wohnung wird derzeit von einem der Miteigentümer selbst bewohnt. Da es sich um ein Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung) handelt, ist bei der späteren Räumung die rechtliche Konstellation zu beachten. Für Investoren stellt das Objekt ein klassisches Sanierungsprojekt mit erheblichem Wertsteigerungspotenzial dar. Der festgesetzte Verkehrswert von 137.000 € entspricht einem Quadratmeterpreis von nur ca. 1.308 €, was unter Berücksichtigung der marktüblichen Miete von 7,50 €/m² eine rechnerische Bruttomietrendite von ca. 6,88 % ermöglicht. Gelingt ein Erwerb unterhalb des Verkehrswerts, bleibt genügend finanzieller Spielraum, um die notwendige Kernsanierung des Schlafzimmerbodens, der Bäder und der Oberflächen fachgerecht durchzuführen. Das Objekt eignet sich nach erfolgreicher Modernisierung hervorragend für die langfristige Vermietung an Familien oder als großzügige Wohnung für Eigennutzer.