ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Essen, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens ist das Wohnungseigentum Nr. 2 an der Liegenschaft Oberdorfstraße 41 im Essener Stadtteil Altendorf. Hierbei handelt es sich um einen Miteigentumsanteil von 1.281,94/10.000 an dem 345 m² großen Grundstück Flur 30, Flurstück 94, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Erdgeschoss rechts gelegenen Wohnung nebst Kellerraum. Die Mikrolage zeichnet sich durch ein mäßiges bis mittleres Wohnumfeld aus, bei fußläufiger Erreichbarkeit von Nahversorgung, Schulen und dem öffentlichen Personennahverkehr (ca. 600 m bis zum Bahnhof Essen West, ca. 2,4 km bis zum Essener Stadtzentrum). Das Wohngebäude mit acht Einheiten und zwei Garagen wurde laut Bauakte ca. 1965 massiv wiederaufgebaut und im Jahr 1993 nach WEG aufgeteilt. Die ca. 56 m² große Wohnung teilt sich auf in Diele, innenliegendes Wannenbad, Kinderzimmer, Elternschlafzimmer, Abstellraum, Wohnzimmer, Küche und Balkon. Der Ausstattungsstandard entspricht dem einer teilsanierten Wohnung mit isolierverglasten Kunststofffenstern, Laminat- und Fliesenböden sowie zentraler Beheizung. Der Sachverständige stellte einen Instandhaltungsrückstau fest (u. a. schadhafter Laminatbelag, Malerbedarf, Nacharbeiten an der Elektroinstallation sowie Feuchteschäden am Kellermauerwerk des Gemeinschaftseigentums), dessen Behebung mit 4.500,00 € beziffert wurde. Das Grundbuch weist in Abteilung II eine auflösend bedingte Eigentumserwerbsvormerkung auf, die im Rahmen der Versteigerung zu prüfen ist; Baulasten oder Denkmalschutzauflagen bestehen laut Behördenauskünften nicht. Das Grundstück liegt über ehemaligen Steinkohle- und Eisenerzfeldern, bergbaubedingte Einwirkungen gelten jedoch als abgeklungen. Die Wohnung ist vermietet (mündlich angegebene Kaltmiete ca. 350,00 € monatlich, Gesamtmiete 490,00 € warm), während der nachhaltige Rohertrag vom Gutachter mit 400,00 € monatlich bzw. 4.800,00 € jährlich bemessen wird. Der Verkehrswert wurde auf 90.000,00 € festgesetzt, was einem relativen Wert von ca. 1.607,00 €/m² Wohnfläche entspricht. Die Wertermittlung basiert primär auf dem Ertragswertverfahren und wird durch den Vergleichswert (91.000,00 €) gestützt. Unter Berücksichtigung der überschaubaren Mängelbeseitigungskosten bietet das Objekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit für ertragsorientierte Kleinanleger.