ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Essen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt betrifft die Eigentumswohnung Nr. W1 im Erdgeschoss des Hofgebäudes (ehemalige Werkstatt) der Gerlingstraße 14 im Essener Ostviertel. Die Liegenschaft umfasst einen 56/1.000 Miteigentumsanteil an dem 473 m² großen Grundstück (Flur 84, Flurstück 5). Das Vorderhaus wurde 1952–1954 nach Kriegszerstörung wiederaufgebaut, während der Werkstattbereich im Innenhof 2016 zu vier Wohneinheiten umgebaut und 2022 eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt wurde. Die Mikrolage zeichnet sich durch die Nähe zur Essener Innenstadt (ca. 1,0 km) und Hochschulen aus, weist jedoch typische Merkmale einer dicht bebauten Innenstadt-Wohn- und Geschäftslage mit erhöhtem Verkehrsaufkommen auf. Die 2-Zimmer-Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 38,10 m², verteilt auf einen kombinierten Wohn-/Kochbereich, ein Schlafzimmer und ein innenliegendes Badezimmer. Da der Sachverständigen kein Zutritt zum Sondereigentum gewährt wurde, basieren die Raumaufteilungen auf Bauakten; Ausstattungsstandard und Erhaltungszustand im Inneren sind vollständig unbekannt. Am Gemeinschaftseigentum wurden Feuchtigkeitsschäden im Eingangsbereich des Erdgeschosses festgestellt. Die Beheizung erfolgt soweit bekannt über Fernwärme. Rechtlich ist das Grundstück in Abteilung II mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Fernwärmeleitungsrecht für STEAG Fernwärme GmbH) sowie dem Insolvenzvermerk über das Vermögen der SHE Studenten Home Essen GmbH belastet. Baulasten bestehen laut Auskunft der Stadt Essen nicht. Die Wertermittlung erfolgte primär im Ertragswertverfahren mit einem nachhaltigen Mietansatz von 8,80 Euro/m² monatlich (Liegenschaftszinssatz 1,5 %, RND 25 Jahre), woraus sich ein Ertragswert von gerundet 69.000 Euro ergab. Wegen der fehlenden Innenbesichtigung brachte die Sachverständige einen Risikoabschlag von 15 % an, sodass der Verkehrswert auf 59.000 Euro festgesetzt wurde. Für Investoren bietet die Immobilie eine kostengünstige Einstiegsmöglichkeit im studentisch geprägten Wohnsegment Essens. Dem stehen jedoch signifikante Unsicherheiten hinsichtlich des tatsächlichen Innenzustands, möglicher Feuchteschäden und der ungeklärten Belegungs- bzw. Mietsituation gegenüber. Bieter sollten entsprechende Sanierungspuffer einkalkulieren.