ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Essen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst die im Aufteilungsplan mit Nr. W4 bezeichnete Eigentumswohnung im Obergeschoss des Hinterhauses (ehemals Werkstattgebäude) der Liegenschaft Gerlingstraße 14 im Essener Ostviertel. Auf einem 473 m² großen Grundstück entfällt auf die Einheit ein Miteigentumsanteil von 76/1.000. Die Mikrolage ist durch dichte Wohnbebauung, Universitätsnähe und gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss geprägt; die Innenstadt Essens ist rund 1,0 km entfernt. Das Hauptgebäude wurde nach Kriegszerstörung in den Jahren 1952–1954 wiederaufgebaut, 1962 erweitert und die Werkstatt im Innenhof 2016 zu vier Wohneinheiten umgebaut. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung datiert vom 07.02.2022. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von rund 50,70 m², aufgeteilt auf Wohnen/Kochen (ca. 31,98 m²), Schlafzimmer (ca. 11,68 m²) und ein innenliegendes Badezimmer (ca. 7,02 m²). Da weder eine Innenbesichtigung des Sondereigentums noch eine Außenbesichtigung des Hofgebäudes möglich war, sind der tatsächliche Ausstattungsstandard, der Zustand der Installationen sowie etwaige Bauschäden unbekannt. Am zugänglichen Gemeinschaftseigentum im Treppenhaus wurden Feuchtigkeitsschäden an der Gebäudetrennwand im Eingangsbereich festgestellt. Das Gebäude wird laut Gutachten über Fernwärme beheizt; Kunststofffenster mit Isolierverglasung sind vorhanden. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde gutachterlich auf 25 Jahre taxiert. In Abteilung II des Wohnungsgrundbuchs von Essen Blatt 12975 ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Fernwärmeleitungsrecht für die STEAG Fernwärme GmbH) eingetragen. Altlasten und Baulasten sind laut amtlichen Auskünften nicht verzeichnet; das Grundstück liegt nicht in einem förmlichen Sanierungsgebiet. Der Verkehrswert wurde zum Wertermittlungsstichtag 12.11.2025 auf 76.000,00 € festgesetzt. Er basiert auf einem Ertragswert von vorläufig 89.303,00 € (Jahresrohertrag 5.052,00 €, Liegenschaftszinssatz 1,5 %, Bodenwertanteil 14.400,00 €), auf den die Sachverständige einen Risikoabschlag von 15 % (ca. 13.000,00 €) wegen der fehlenden Besichtigungsmöglichkeit vorgenommen hat. In der Gesamtschau bietet die 2-Zimmer-Wohnung bei einem Verkehrswert von unter 1.500 €/m² Wfl. eine günstige Einstiegsmöglichkeit in den Essener Mietmarkt. Investoren müssen jedoch einkalkulieren, dass bei Übergabe umfangreiche Renovierungsaufwendungen im Sondereigentum sowie anteilige Sonderumlagen für Feuchtesanierungen am Gemeinschaftseigentum anfallen können.