ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Essen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Eigentumswohnung Nr. 3 im 1. Obergeschoss der Liegenschaft II. Schockenhecke 9 in 45329 Essen-Karnap. Das Grundstück umfasst 561 m² und ist mit einem voll unterkellerten, dreigeschossigen Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten sowie rückwärtigen Garagen und Stellplätzen bebaut. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 115 m², verteilt auf 6 Zimmer, Küche, zwei Bäder und zwei Flure. Zur Wohnung gehören zudem ein Kellerraum, ein Abstellraum auf dem Treppenhaus-Zwischenpodest sowie Sondernutzungsrechte an einer Garage und einem Außenstellplatz. Die Lage in Essen-Karnap ist einfach bis mittel; Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sowie die U-Bahn-Station Arenbergstraße (ca. 0,5 km) sind gut erreichbar, und über die B 224 besteht direkter Anschluss an die A 42 und A 2. Das Ursprungsbaujahr des Gebäudes liegt bei ca. 1890, wobei 1947 nach kriegsbedingten Zerstörungen Instandsetzungsarbeiten erfolgten. Der Bau- und Unterhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums wie auch des Sondereigentums wird als schlecht bis sehr schlecht bzw. stark sanierungsbedürftig eingestuft. Es bestehen erhebliche Mängel wie Feuchtigkeitsschäden im Dach- und Kellerbereich, Rissbildung in den Putzfassaden, Durchbiegungen im Treppenhaus sowie veraltete Haustechnik (Heizkessel ca. 1994). Die Wohnungsanlage steht augenscheinlich vollständig leer. Eine Innenbesichtigung fand im aktuellen Verfahren nicht statt. Rechtlich und organisatorisch bestehen erhebliche Belastungen: Es ist derzeit keine WEG-Hausverwaltung bestellt, Hausgelder werden nicht gezahlt und eine Instandhaltungsrücklage ist nicht vorhanden. Zudem lastet auf dem Grundstück eine Baulast zugunsten des Nachbargrundstücks II. Schockenhecke 11 zur Nutzung von Stellplätzen, was zu Nutzungskonflikten führt. In Abteilung II des Grundbuchs sind zudem ein Geh- und Fahrrecht sowie ein Kanalrecht eingetragen. Der Gutachter hat unter Berücksichtigung massiver Wertabschläge für Schäden am Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie objektspezifischer Risiken den Verkehrswert auf 86.500 € festgesetzt. Für Kapitalanleger und Entwickler bietet die Immobilie eine spekulative Sanierungschance mit günstigem Einstiegspreis. Voraussetzung ist jedoch ein hohes Maß an Sanierungskompetenz und Eigenkapital, um die unabsehbaren Risiken aus Bausubstanz, WEG-Blockaden und fehlendem Innenaufmaß abzufedern.