ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Essen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Wohnungseigentum Nr. 19 in der Bochumer Landstraße 141 im Essener Stadtteil Steele. Die 3-Zimmer-Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss links eines 1961 erbauten Mehrfamilienhaus-Komplexes mit insgesamt 29 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit. Die Wohnfläche beträgt rund 67 m² und verteilt sich auf ein Wohnzimmer mit Zugang zur Loggia, ein Schlafzimmer, ein Kinderzimmer, eine Küche, eine Diele sowie ein innenliegendes Wannenbad. Zur Einheit gehören zudem ein Kellerraum sowie ein Abstellraum im Dachgeschoss. Die Verkehrsanbindung ist mit fußläufiger Erreichbarkeit des S-Bahnhofs Essen-Steele (ca. 200 m) und des Stadtteilzentrums (ca. 1,3 km) sehr gut, wenngleich an der straßenseitigen Fassade ein mittlerer Lärmpegel von über 75 dB(A) vorliegt. Das Gebäude selbst verfügt über ein Wärmedämmverbundsystem und isolierverglaste Kunststofffenster, die ca. 2022/2023 erneuert wurden. Die Wohnung selbst steht jedoch seit Anfang der 2000er-Jahre leer und befindet sich in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand. Die Elektroinstallation stammt aus dem Baujahr, das Bad ist komplett erneuerungsbedürftig (Waschbecken abgebaut) und die Beheizung erfolgte bisher unzureichend über alte Nachtspeicheröfen, von denen bereits Teile fehlen. Eine Umstellung auf eine Gasetagenheizung erfordert das Verlegen einer neuen Zuleitung aus dem Keller. Zudem entspricht die tatsächliche Nutzung der Keller- und Dachbodenverschläge nicht den Plänen der Teilungserklärung. Rechtlich ist das Grundstück mit einer baurechtlichen Vereinigungsbaulast belegt, die im Rahmen der Bodenwertermittlung mit einem 5 %-Abschlag gewürdigt wurde. Das Grundstück liegt zudem über dem Bergwerksfeld „Katharina“ mit oberflächennahem Altbergbau (Flöz Paulibank in 10–15 m Tiefe). Das Altlastenkataster weist aktuell keine Eintragungen auf. Die Sachverständige beziffert die Wertminderung aufgrund von Schäden und Sanierungsstau auf 40.000,00 €. Der Verkehrswert wurde unter sachverständiger Würdigung von Vergleichswert- und Ertragswertverfahren zum Stichtag 30.04.2026 auf 92.000,00 € festgesetzt. Für Investoren mit Sanierungskompetenz bietet die Wohnung bei entsprechend kalkuliertem Sanierungsaufwand eine solide Einstiegschance in einem nachgefragten Essener Stadtteil.