ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Frankenberg, Sachsen

Das Versteigerungsobjekt umfasst die im Grundbuch von Dittersbach (Blatt 742) eingetragene Zwei-Raum-Eigentumswohnung Nr. 16 mit einem Miteigentumsanteil von 340/10.000 an dem 1.270 m² großen Grundstück Flurstück 257/5. Die Immobilie befindet sich in der Wohnanlage Am Sachsenpark 10, 11 im Ortsteil Dittersbach der Stadt Frankenberg. Das Gebäude wurde ca. 1996 im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus in stark verdichteter Mehrfamilienhausbebauung errichtet und umfasst insgesamt 22 Wohneinheiten. Die Lage ist als ruhig (Sackgasse) einzustufen; eine Grundversorgung besteht eingeschränkt im Ortsteil sowie im ca. 5 km entfernten Frankenberg, während die Anschlussstelle zur Autobahn A 4 etwa 3 km entfernt liegt. Die Wohnung liegt im ersten Obergeschoss und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 46 m², verteilt auf zwei Zimmer, Küche, Bad, Flur und Balkon, ergänzt um einen Kellerraum. Der Erhaltungszustand der eigentlichen Einheit Nr. 16 konnte gutachterlich nicht festgestellt werden, da der Mieter weder auf Anschreiben noch auf Klingeln reagierte. Rückschlüsse stützen sich lediglich auf die Begehung der baugleichen Leerwohnung Nr. 20, welche eine einfache Ausstattung aufwies. Energetisch schneidet das Gesamtgebäude laut vorliegendem Energieausweis mit der Energieeffizienzklasse B und einem Endenergiebedarf von 67,9 kWh/(m² a) günstig ab. Die Beheizung und Warmwasserversorgung erfolgen allerdings dezentral und rein elektrisch über eine Fußbodenheizung mit separaten Einzelverträgen. Rechtlich bestehen wesentliche Informationslücken: Das Grundbuch weist die Wohnung als vermietet aus, konkrete Mietverträge oder Ertragsdaten wurden der Sachverständigen jedoch nicht vorgelegt. Zudem reagierte die vermutete interne Hausverwaltung nicht auf Anfragen, sodass Beschlussfassungen und Rücklagenstände der WEG im Dunkeln liegen. Ein der Wohnung fest zugeordneter Kfz-Stellplatz existiert nicht; die vorhandenen Doppelparker in der Tiefgarage sind seit 2017 gesperrt. Im Außenbereich ist eine erhebliche Vermüllung angrenzender Erdgeschossterrassen dokumentiert, auf welche der Balkon der Einheit direkt blickt. Der Verkehrswert wurde durch das Amtsgericht Chemnitz auf 25.000 € festgesetzt. Da es sich um einen Folgetermin handelt, sind die Wertgrenzen nach §§ 74a, 85a ZVG aufgehoben. Für Investoren birgt das Engagement beträchtliche operative Risiken bezüglich Mietausfall, Räumung und Nachsanierung, bietet bei entsprechend vorsichtiger Gebotskalkulation jedoch einen äußerst niedrigen Einstiegspreis.