ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Frankfurt am Main, Hessen

Die bewertungsgegenständliche 2-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 4) liegt im 1. Obergeschoss eines dreigeschossigen, unterkellerten Mehrfamilienhauses mit ausgebautem Dachgeschoss in der Hartmannsweiler Straße 31 im Frankfurter Stadtteil Griesheim. Das Gebäude wurde ca. 1959 in Massivbauweise errichtet. Die Wohnung verfügt laut Teilungserklärung über eine Wohnfläche von 41,99 m², aufgeteilt in Wohnraum, Schlafraum, Küche, Bad und eine zentrale Diele. Zur Wohnung gehört ein Abstellraum im Kellergeschoss. Ein Pkw-Stellplatz oder ein Balkon sind nicht vorhanden. Die Lage wird als einfache Wohnlage klassifiziert, bietet jedoch eine gute Anbindung an den ÖPNV (ca. 10 Minuten Fußweg zur S-Bahn Griesheim) und die Autobahnen A5 und A648. Der bauliche Zustand der Wohnung und des gesamten Gebäudes ist stark sanierungsbedürftig. Die Gutachterin beschreibt den Zustand des Sondereigentums als stark unterdurchschnittlich gepflegt mit kurzfristigem Renovierungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf. Zu den Mängeln in der Wohnung zählen unter anderem ein teilweise fehlender Fliesenbelag im Bad, defekte Leitungsrohre mit Tropfstellen in der Sanitärinstallation, veraltete Elektroinstallationen sowie überalterte Oberflächen mit Putzabplatzungen. Auch das gemeinschaftliche Eigentum weist erhebliche Mängel auf, darunter Feuchtigkeit und Putzabplatzungen im Keller, Rissbildungen in der Fassade und im Treppenhaus sowie ein defektes Schneefanggitter auf dem Dach. In rechtlicher und finanzieller Hinsicht ist zu beachten, dass die Wohnung derzeit für eine Nettokaltmiete von 500,00 € monatlich vermietet ist. Das monatliche Hausgeld beträgt 343,78 €. Besonders kritisch für Erwerber ist die von der Hausverwaltung für 2026 geplante Sonderumlage in Höhe von 20.000 € für das Gesamtobjekt zur Umsetzung eines Sanierungsfahrplans. Im Gutachten wurde aufgrund des schlechten baulichen Zustands ein pauschaler Risikoabschlag von 20 % auf den vorläufigen Vergleichswert vorgenommen, was einer Wertminderung von 27.898,16 € entspricht. Dem steht eine geringfügige positive Mietwertanpassung von 1.360,00 € gegenüber. Fazit: Diese Zwangsversteigerung bietet eine klassische Value-Add-Gelegenheit in Frankfurt am Main. Der festgesetzte Verkehrswert von 110.000 € berücksichtigt bereits die gravierenden Mängel. Investoren müssen jedoch liquide Mittel für die anstehende Sonderumlage und die umfassende Sanierung der Wohnung nach einem eventuellen Mieterwechsel einplanen. Bei einem Erwerb unter dem Verkehrswert lässt sich hier eine attraktive Rendite erzielen.