ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Frankfurt am Main, Hessen

Die Liegenschaft Luisenstraße 43 befindet sich im beliebten Stadtteil Nordend-Ost in Frankfurt am Main, in unmittelbarer Nachbarschaft zum Martin-Luther-Platz. Das Umfeld zeichnet sich durch eine gehobene Altbau-Wohnlage, kurze Wege zur Innenstadt (ca. 2 km bis zur Hauptwache) sowie beste Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (U-Bahn Merianplatz ca. 500 m) aus. Zur Versteigerung gelangt die im Dachgeschoss und Spitzboden gelegene 4-Zimmer-Maisonettewohnung (Sondereigentum Nr. 6, 187/1.000 MEA an dem 184 m² großen Grundstück Flurstück 18). Die maßgebliche Wohnfläche wurde gutachterlich mit rund 74 m² ermittelt, wobei die 27,74 m² Grundfläche im Dachboden wegen bauordnungsrechtlicher Nutzungseinschränkungen und starker Dachschrägen mit 50 % (13,87 m²) angesetzt wurden. Das um 1900 errichtete Mehrfamilienhaus weist ein äußerlich gepflegtes Erscheinungsbild auf. Am Gemeinschaftseigentum wurden in der Vergangenheit diverse Modernisierungen durchgeführt, darunter eine 18 cm starke Dämmung der Hoffassade (2009), die Erneuerung der Gas-Brennwertheizung (2014), eine neue Stromzähleranlage (2022) sowie die Renovierung der Straßenfassade (2023). Das Sondereigentum und das Treppenhaus konnten vom Sachverständigen nicht betreten werden. Die Wohnung weist starke Dachschrägen ohne Gauben sowie eine maximale lichte Raumhöhe von lediglich 2,20 m auf. Am Dachflächenfenster zur Straßenseite fehlt die Absturzsicherung des Austrittspodests. Rechtlich und wirtschaftlich sind mehrere Besonderheiten zu beachten: Für den ausgebauten Dachboden liegt eine Baugenehmigung aus 1993 vor, die jedoch den dauernden Aufenthalt/Schlafbereich untersagt. Die Instandhaltungsrücklage der 6 Einheiten umfassenden WEG war durch die Fassadenarbeiten 2023 aufgebraucht und belief sich Ende 2024 auf lediglich rund 6.000 €; zudem bestehen seit Anfang 2024 Hausgeldrückstände für die Einheit. Im Grundbuch Abteilung II sind außer dem Zwangsversteigerungsvermerk keine wertmindernden Lasten eingetragen; das Baulastenverzeichnis ist lastenfrei. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung eines Sicherheitsabschlags von 22.000 € für den unbekannten Innenzustand auf 450.000,00 € festgesetzt. Für Investoren stellt die Einheit eine chancenreiche Anlage in Spitzenlage dar, erfordert jedoch eine konservative Gebotskalkulation mit ausreichend Liquiditätsreserven für etwaige Innensanierungen und WEG-Sonderumlagen.