ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Frankfurt am Main, Hessen

Die Liegenschaft Auf der Insel 2 befindet sich im Frankfurter Stadtteil Rödelheim, eingebettet zwischen dem Brentanopark und dem Solmspark, unmittelbar an den Mühlbach bzw. die Nidda angrenzend. Das Grundstück umfasst 212 m² und ist mit einem fünfgeschossigen Mehrfamilienhaus (Vorderhaus mit fünf Wohneinheiten) sowie einem zweigeschossigen Nebengebäude (Wohneinheit Nr. 6) bebaut. Das Gesamtareal ist in sechs Sondereigentumseinheiten mit einer addierten Wohnfläche von ca. 472 m² nach WoFlV (ohne nicht genehmigte Spitzbodenfläche) aufgeteilt. Die Lage bietet hervorragende Nahversorgung und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (S-Bahn Rödelheim ca. 1 km entfernt), weist jedoch an der Gebäudeecke zur Rödelheimer Landstraße spürbare Verkehrslärmbelastungen auf. Das Ursprungsbaujahr des Haupthauses datiert um ca. 1860. Im Jahr 2010 sowie 2022 wurden Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen durchgeführt, darunter der Einbau einer modernen Gas-Brennwerttherme (Viessmann, Baujahr 2023) und die Dämmung des Nebengebäudes. Der Gesamtzustand des Gemeinschaftseigentums wird als leicht ungepflegt eingestuft; die Fassade weist Graffiti auf, der Keller zeigt baualterstypisch deutliche Feuchtigkeit. Im Sondereigentum der besichtigten Einheiten 1, 3, 5 und 6 variiert der Zustand von gepflegt mit Parkettböden bis hin zu deutlichem Renovierungsbedarf und Schimmelbildung im Badezimmerbereich. Die Wohnungen Nr. 2 und Nr. 4 konnten gutachterlich nicht betreten werden. Rechtlich und wirtschaftlich bestehen signifikante Besonderheiten: Die Wohneinheiten sind laut Eigentümerangaben über Pauschalverträge an Firmen vermietet, die die Wohnungen zimmerweise weitervermieten, wobei nachweislich Zahlungsdiskrepanzen vorliegen. Der zur Wohnung Nr. 5 gehörende ausgebaute Spitzboden (ca. 38 m²) ist laut historischer Baugenehmigung von 1990 ausdrücklich nicht als Aufenthalts- und Wohnraum zulässig. Zudem ist die Ufereinfassung/Stützwand zum Mühlgraben teilweise unterspült und erfordert Begutachtung sowie Sicherung. Der gerichtlich festgesetzte Gesamtverkehrswert von 1.905.000 € (Einzelwerte: WE 1: 320.000 €, WE 2: 320.000 €, WE 3: 340.000 €, WE 4: 320.000 €, WE 5: 390.000 €, WE 6: 215.000 €) wurde methodisch über das Ertrags- und Vergleichswertverfahren ermittelt. Das Objekt bietet hohes Ertragspotenzial in Frankfurt am Main, verlangt vom Erwerber jedoch aktives Asset-Management zur rechtlichen Bereinigung der Mietverhältnisse und technischen Sanierung.