ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Frankfurt am Main, Hessen

Die bewertungsgegenständliche Eigentumswohnung Nr. 18 befindet sich im Erdgeschoss eines freistehenden, voll unterkellerten 4-geschossigen Mehrfamilienhauses mit 24 Wohneinheiten in der Bernadottestraße 24 im Frankfurter Stadtteil Praunheim (Gemarkung Praunheim, Flur 6, Flurstück 9/149). Dem Sondereigentum entspricht ein Miteigentumsanteil von 51,40/1.000 an dem 1.555 m² großen Grundstück. Die Lage zeichnet sich durch eine gewachsene Wohnumgebung und hervorragende Nahversorgung aus; das Nordwestzentrum sowie der U-Bahnhof Niederursel liegen im fußläufigen Einzugsbereich. Verkehrliche Immissionen gehen von dem nahe gelegenen Erich-Ollenhauer-Ring aus. Die Wohnung verfügt laut Gutachten über eine Wohnfläche von ca. 87 m², aufgeteilt auf vier Zimmer, eine Küche, Flur, Diele, Bad, separates WC, Abstellraum und eine Loggia. Als besonderes Ausstattungsmerkmal ist der Einheit ein Sondernutzungsrecht an einer ca. 57,50 m² großen, eingefriedeten Gartenfläche (GF 06) zugeordnet. Das 1964 errichtete Gebäude wurde in den Jahren 2000/2001 mit einem Wärmedämmverbundsystem und 2022/2023 mit einer erneuerten Heizanlage (Fernwärme) ausgestattet. Der Endenergiebedarf liegt bei 106,4 kWh/(m² a) (Klasse D). Das monatliche Hausgeld beläuft sich laut Wirtschaftsplan 2025 auf 475,00 € inklusive 72,82 € Erhaltungsrücklage. Zum Wertermittlungsstichtag am 20.01.2026 wurde der Gutachterin der Zutritt zum Sondereigentum nicht ermöglicht; die Einheit wurde daher auf Basis der Aktenlage in einfachem, baujahresgemäßem Zustand bewertet. Laut Hausverwaltung ist die Dachdeckung sanierungsbedürftig und wird die vorhandene Instandhaltungsrücklage voraussichtlich weitgehend aufzehren, weshalb für Eigentümer mit Sonderumlagen zu rechnen ist. Zudem befindet sich auf dem Grundstück kein eigener Pkw-Stellplatz. Das Altflächenkataster und das Baulastenverzeichnis weisen keine Eintragungen auf; Denkmalschutz besteht nicht. Der Verkehrswert wurde durch die Sachverständige im Vergleichswertverfahren auf 325.000 € festgesetzt (Vergleichswert 327.000 € abzüglich 2.000 € Rundung, inklusive 10.000 € Wertzuschlag für das Garten-Sondernutzungsrecht). Die Immobilie eignet sich vor allem für Kapitalanleger und Familien, die das Entwicklungspotenzial einer 4-Zimmer-Gartenwohnung nutzen möchten und bereit sind, Instandsetzungsrisiken sowie eventuelle Räumungsaufwände kalkulatorisch abzusichern.