KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1958 · bewohnt

Versteigert wird eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 66 m² Wohnfläche im 2. Obergeschoss eines ca. 1958 errichteten Mehrfamilienhauses in Frankfurt am Main, Stadtteil Zeilsheim. Zur Wohnung gehören ein westlich ausgerichteter Balkon, ein Kellerabstellraum, ein Speicheranteil im Dachgeschoss sowie ein Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Außenstellplatz (Nr. 61). Der Zustand des Sondereigentums ist renovierungs- bis sanierungsbedürftig und weist an mehreren Stellen deutlichen Schimmel- und Sporenbefall auf; das Badezimmer und die Elektroinstallation sind veraltet. Die Wohnung ist vermietet, wobei laut Mieterin monatlich 1.350 € überwiesen werden, die genaue Zusammensetzung (Kalt-/Warmmiete) jedoch ungeklärt ist. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 216.000 €.

Biet-Score

Ausgeglichen · 58 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet Potenzial im Frankfurter Wohnungsmarkt, eignet sich jedoch vorrangig für versierte Investoren oder Handwerker, die das bestehende Sanierungsrisiko kalkulieren können. Wesentliche Risikofaktoren sind der dokumentierte Schimmelbefall unklarer Tiefenwirkung, das bestehende Mietverhältnis ohne vorliegenden Mietvertrag sowie die veraltete Ausstattung. Kaufinteressenten sollten vor Gebotsabgabe zusätzliche Sanierungsrücklagen für eine fachgerechte Schimmelbeseitigung und Modernisierung einplanen.

Chancen

5

Gefragte Lage im Ballungsraum Frankfurt am Main mit kontinuierlichem Nachfragedruck nach Wohnraum.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Verfahrens ist das Sondereigentum an der 3-Zimmer-Wohnung Nr. 27 im 2. Obergeschoss des Mehrfamilienhauses Bielefelder Straße 9 in 65931 Frankfurt am Main (Stadtteil Zeilsheim). Das Gebäude ist Teil einer größeren, ca. 1958 erbauten Wohnanlage (Bielefelder Straße 1–19) mit insgesamt 52 Wohneinheiten und 20 Pkw-Stellplätzen auf einem 9.670 m² großen Gesamtgrundstück. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 66 m², aufgeteilt auf drei Zimmer, Flur, Küche, Tageslichtbadezimmer, Abstellkammer und eine West-Loggia. Zur Einheit gehören zudem Abstellflächen im Keller- und Dachgeschoss sowie das Sondernutzungsrecht am Pkw-Außenstellplatz Nr. 61. Zeilsheim bietet eine solide großstädtische Infrastruktur mit Autobahnanschluss (A66) und S-Bahnhof in der Nähe. Das Gemeinschaftseigentum präsentiert sich gepflegt mit begrünter Außenanlage. Das Sondereigentum weist hingegen einen einfachen, renovierungs- bis sanierungsbedürftigen Zustand auf. Besonders hervorzuheben sind deutliche Schwarzverfärbungen und Schimmelbildung in mehreren Räumen, insbesondere an Wand- und Deckenbereichen zur Loggia, in der Küche und im Zimmer zum Eingang. Das Badezimmer stammt im Wesentlichen aus den 1970er Jahren, die Elektroinstallation verfügt über keinen FI-Schutzschalter und die Gastherme ist veraltet. Das Gutachten berücksichtigte für die Schimmelbeseitigung einen Sicherheitsabschlag von 10.000 € im Mittelwert, warnt jedoch vor Mehrkosten, falls der Putz tiefgehend befallen ist. Rechtlich ist die Wohnung mit einem 21,09/1000 Miteigentumsanteil verbunden. Eingetragene Grunddienstbarkeiten wurden als nicht wertmindernd eingestuft. Die Wohnung ist zum Wertermittlungsstichtag vermietet; laut mündlicher Auskunft der Mieterin werden monatlich 1.350 € gezahlt, wobei unklar blieb, welche Nebenkosten oder Stellplatzanteile darin enthalten sind. Zu Keller und Speicher bestand beim Ortstermin kein Zugang. Der Verkehrswert wurde im Vergleichswertverfahren auf 216.000 € festgesetzt. Die Liegenschaft kann für Kapitalanleger oder Eigennutzer mit Renovierungserfahrung attraktiv sein, sofern die Schimmel- und Modernisierungskosten konservativ kalkuliert werden und die mietrechtlichen Rahmenbedingungen geklärt werden können.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

(Laut Gutachten: Drei-Zimmer-Wohnung Nr. 27 im Gebäude Bielefelder Straße 9 mit Küche, Flur, Tageslichtbad, Balkon und Abstellkammer zzgl. Abstellraum im Kellergeschoss und Abstellfläche im Dachgeschoss, sowie Sondernutzungsrecht an Pkw-Stellplatz Nr. 61; Wohnfläche ca. 66 m²; Baujahr ca. 1958 nach Energieausweis) Gläubiger: WEG Gläubiger-Vertreter: Rechtsanwälte westendLaw, Tel.: 069/9150 99 0, Az.: 78/25FP - d7/225-25 Kontoverbindung für die Überweisung der Sicherheitsleistung: Gerichtskasse Frankfurt am Main: Landesbank Hessen-Thüringen, IBAN: DE73 5005 0000 0001 0060 30, BIC: HELADEFFXXX, 1 Woche vor Termin unter Angabe des Kassenzeichens: 138816102014.

Hinweise zur Datenlage

Die Quellenlage ist sehr gut; Gutachten, Bekanntmachung und Exposé liegen vollständig vor. Eine Teilbesichtigung der Wohnung fand statt, jedoch ohne Zugang zu den Nebenräumen.
Innenbesichtigung der Wohnung durchgeführt; Abstellräume im Keller und Dachgeschoss wurden nicht besichtigt.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0845 K 0012/2025
Amtsgericht: Frankfurt am Main
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 15.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1958

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 216.000 €
Wohnfläche: 66 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 21,09 / 1.000
Anteilige Grundstücksfläche: 203,94 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Bielefelder Straße
Hausnummer: 9
PLZ: 65931
Ort: Frankfurt am Main
Stadtteil: Zeilsheim

Weitere Angaben aus dem Gutachten16 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 2 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt3.273 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 66 m² Wohnfläche · Baujahr 1958 · Zustand sanierungsbedürftig

	Üblicher Marktpreis · Frankfurt am Main	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	8.325 €/m²typischer Wert	3.559 €/m²Median · 14 Fälle
Spanne	5.500 – 12.500 €/m²	2.783 – 4.903 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	—	-8 % unter dem Median
Quelle	Portalrecherche für Frankfurt am Main, Quelle nicht dokumentiert (Portal-Preisatlas)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2025	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Frankfurt am Main

8.325 €/m²typischer Wert

Spanne: 5.500 – 12.500 €/m²
Quelle: Portalrecherche für Frankfurt am Main, Quelle nicht dokumentiert (Portal-Preisatlas)
Stand: 2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

3.559 €/m²Median · 14 Fälle

Spanne: 2.783 – 4.903 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -8 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Frankfurt am Main	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Zusammengefasst aus 2 Wohnlagen dieser Stadt — die Quelle weist keinen einzelnen Stadtwert aus. Die Spanne reicht deshalb von der einfachsten bis zur besten Lage.	14 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 10 der 14 vor

Üblicher Marktpreis · Frankfurt am Main

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Zusammengefasst aus 2 Wohnlagen dieser Stadt — die Quelle weist keinen einzelnen Stadtwert aus. Die Spanne reicht deshalb von der einfachsten bis zur besten Lage.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 14 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 10 der 14 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1958Gruppe 1964
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 66 m²Gruppe 72 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 10,00 – 18,00 €/m² im Monat, typisch 12,28 €/m² · Stadt Frankfurt am Main, Dezernat für Planen und Wohnen (Mietspiegel), 2026

13 von 14 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 3,5 km entfernt (Höchst) — 4.903 €/m², Baujahr 1995, 48 m².

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Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Buchenstraße, Griesheim	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	1980	188 m²	sanierungsbedürftig	482.000 €	2.566 €	16.12.2026	7,0 km
Toni-Sender-Straße, Sossenheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1974	77 m²	renovierungsbedürftig / einfach	200.000 €	2.597 €	03.09.2026	6,0 km
Hugo-Sinzheimer-Straße, Bonames	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1959	59 m²	renovierungsbedürftig / einfach	153.000 €	2.603 €	24.11.2026	15,0 km
Hartmannsweiler Straße, Griesheim	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1959	42 m²	stark sanierungsbedürftig	110.000 €	2.620 €	29.10.2026	8,0 km
Julius-Brecht-Straße, Bonames	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1968	73 m²	durchschnittlich	240.000 €	3.297 €	27.01.2027	15,0 km
Theodor-Thomas-Straße, Bonames	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1959	71 m²	renovierungsbedürftig / einfach	240.000 €	3.382 €	05.11.2026	15,0 km
Bernadottestraße, Praunheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1964	87 m²	renovierungsbedürftig / einfach	325.000 €	3.736 €	17.11.2026	11,0 km
Max-Beckmann-Straße, Frankfurt Bezirk 33	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	—	49 m²	unbewertet	200.000 €	4.065 €	16.07.2026	14,0 km
Dreieichstraße, Frankfurt Bezirk 31	Eigentumswohnung	—	51 m²	unbewertet	250.000 €	4.902 €	02.07.2026	unbekannt
Amtsgasse, Höchst	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1995	48 m²	unbewertet	235.000 €	4.903 €	22.09.2026	3,5 km
Schweinfurter Weg, Sachsenhausen	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1979	91 m²	durchschnittlich	459.000 €	5.044 €	14.10.2026	14,0 km
Luisenstraße, Nordend-Ost	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1900	74 m²	unbewertet	450.000 €	6.081 €	18.11.2026	14,0 km
Nußzeil, Eschersheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2017	106 m²	gepflegt	722.000 €	6.835 €	06.10.2026	13,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Frankfurt am Main, kreisfreie Stadt.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart