ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Fürth, Bayern

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum Nr. 3 an einer mehrgeschossigen Loftwohnung im Rückgebäude (Gebäude 3) der Theaterstraße 49 in 90762 Fürth (Gemarkung Fürth, Flurstück 1177/4). Die Liegenschaft befindet sich in guter und lebendiger Innenstadtlage unweit des Rathauses und des Hauptbahnhofs; die U-Bahn-Station Fürth Hauptbahnhof ist rund 600 m entfernt. Das Grundstück ist als echtes Hinterliegergrundstück ausgebildet und wird im Grenzbereich durch drei Gebäudeteile in U-Form umschlossen. Das Rückgebäude wurde ca. 1926 errichtet und um 1998/1999 zu Loftwohnungen umgebaut und mit einer Dachterrasse ergänzt. Zur Einheit gehört ein 312/1.000 Miteigentumsanteil sowie ein Sondernutzungsrecht an der ebenerdigen Terrasse Nr. 1 im geschotterten Innenhof. Die Wohnung erstreckt sich über Souterrain, Hochparterre, Obergeschoss und Dachgeschoss nebst zugehörigen Kellerräumen auf einer Wohn- und Nutzfläche von ca. 268 m². Das Souterrain umfasst vier ehemals gewerblich genutzte Räume sowie ein WC, das Hochparterre drei Zimmer und ein Duschbad, das Obergeschoss eine große Wohnküche, ein Zimmer und eine Dachterrasse sowie das Dachgeschoss zwei Zimmer, ein Bad und einen Verbindungssteg mit Aufgang zu einer weiteren Dachterrasse. Der Gesamtzustand ist stark renovierungs- und instandsetzungsbedürftig. Neben augenscheinlichen Putzabplatzungen und Rissen bestehen erhebliche Feuchtigkeits- und Schimmelspuren im Bereich Wellness 2 im Souterrain sowie an den Außenwänden des Obergeschosses. Im Außenbereich zeigen sich massive Fassadenschäden im Hochparterre und Souterrain sowie Schäden an den Holzbalken der Terrassenbeläge. Besonderes Augenmerk erfordern die rechtlichen und gemeinschaftlichen Rahmenbedingungen. Nach § 9 der Gemeinschaftsordnung obliegt die Instandhaltung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile dem jeweiligen Sondereigentümer, sofern die Maßnahmen isoliert seinen Baukörper betreffen; die Fassadenschäden an Gebäude 3 belasten somit primär den Erwerber. Die Erschließung ist über ein im Grundbuch des Nachbargrundstücks eingetragenes Geh-, Fahrt- und Leitungsrecht geregelt. In der WEG-Verwaltungsauskunft wird zudem auf Altlasten bzw. Kontaminationen am Grundstück hingewiesen, die in der Teilungserklärung verzeichnet sind. Die Erhaltungsrücklage der WEG betrug zum 31.12.2024 rund 24.033,26 €; für eine geplante Hofpflasterung liegt ein Angebot über rund 13.708,00 € vor. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 600.000,00 € und dem Wegfall der gesetzlichen Bietgrenzen (§ 85a ZVG) eröffnet das Objekt Chancen für einen marktgerechten Einstieg. Aufgrund der Sanierungskosten, die der Gutachter pauschal mit mindestens 40.000,00 € ansetzt, sowie der offenen Altlastenfrage eignet sich der Erwerb vor allem für versierte Investoren, die die Sanierung baulich und finanziell steuern können.