ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Garching a.d.Alz, Bayern

Die Liegenschaft Föhrenstraße 18 befindet sich im Ortsteil Hart der Gemeinde Garching an der Alz im oberbayerischen Landkreis Altötting. Auf dem 1.146 m² großen Erbbaurechtsgrundstück steht ein 1979 errichtetes und 1989 im Dachgeschoss ausgebautes Wohnhaus mit Garagen. Gegenstand des Verfahrens sind zwei Miteigentumsanteile zu je 1/2, verbunden mit dem Sondereigentum an der 4-Zimmer-Wohnung W1 im Erdgeschoss (ca. 140 m² Wohnfläche, Doppelgarage, Sondernutzungsrecht an Terrasse, Garten und Grünflächen) sowie an der 4-Zimmer-Wohnung W2 im Dachgeschoss (Garage, gemeinsame Kellernutzung). Die Umgebung ist als allgemeines Wohngebiet mit Ein- und Mehrfamilienhäusern geprägt; Versorgungsangebote sind in Hart und Garching erreichbar. Das Gebäude wurde in Massivbauweise mit Ziegelmauerwerk und Stahlbetondecken errichtet. Die Erdgeschosswohnung umfasst 4 Zimmer, Küche, Bad, WC und Speisekammer sowie Kellerräume. Die Beheizung erfolgt über einen Öl-Niedertemperaturkessel (Viessmann, 27 kW); ein Kaminofen darf nicht mehr betrieben werden. An der Bausubstanz zeigen sich altersbedingte Abnutzungen und Sanierungsbedarf, unter anderem schadhafte Fliesen und Sanitärgegenstände, Erneuerungsbedarf der Holzanstriche an Außenverschalung und Fenstern sowie Schäden am Garagenvordach. Die Ortsbesichtigung war durch erhebliche Vollstellung der Räume, Keller, Garagen und Freiflächen stark eingeschränkt. Der Gutachter brachte bei W1 einen Pauschalabzug für Mängel und Schäden in Höhe von 25.000 € in Ansatz. Das Erbbaurecht wurde am 10.12.1980 auf die Dauer von 99 Jahren bestellt; Grundstückseigentümerin ist die Kapellstiftung Altötting. Für die Veräußerung und Zuschlagserteilung ist die Zustimmung der Grundstückseigentümerin erforderlich. Zudem bestehen eingetragene Erbbauzins-Reallasten in Abteilung II des Grundbuchs. Laut Feststellung ist das Anwesen durch Angehörige ohne schriftlichen Mietvertrag bewohnt. Eine Photovoltaikanlage ist auf dem Dach installiert, konnte jedoch mangels Unterlagen vom Gutachter nicht abschließend bewertet werden und wurde vom Vollstreckungsgericht mit 10.000 € je Einheit als Zubehör geschätzt. Für Investoren und Eigennutzer bietet die Liegenschaft ein geräumiges Zweifamilienhaus-Potenzial mit separaten Garagen zu moderaten Einstiegswerten. Die gerichtlichen Verkehrswerte liegen bei 280.000 € (W1) und 215.000 € (W2). Bei der Gebotskalkulation müssen jedoch die Restlaufzeit des Erbbaurechts, die Zustimmungsformalitäten, die Räumung sowie spürbare Renovierungskosten einkalkuliert werden.