ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Eigentumswohnung (Nr. 4) im Dachgeschoss und Spitzboden eines Vierfamilienhauses in Gelsenkirchen, Ückendorfer Str. 177. Der Verkehrswert wurde auf 72.000 EUR festgesetzt, basierend auf dem Ertragswertverfahren, wobei Sachwert- und Vergleichswertverfahren hilfsweise betrachtet wurden. Ein Wertabschlag von 8.800 EUR wurde für Bauschäden, Baumängel und Reparaturstau vorgenommen. Das Ursprungsbaujahr des Gebäudes ist 1913, das fiktive Baujahr 1972. Die Wohnung mit einer Wohnfläche von 67 m² ist zum Wertermittlungsstichtag ungenutzt und unvermietet. Die marktübliche Miete wird auf Basis des Mietspiegels mit 5,95 EUR/m² pro Monat angesetzt, was einem monatlichen Marktmietpotenzial von ca. 399 EUR entspricht. Dies ergibt bei vollständiger Vermietung eine Bruttorendite von 6,64 % bezogen auf den Verkehrswert. Der Eigentümer hat Rückstände bei der Eigentümergemeinschaft in Höhe von 3.233,71 EUR, bei einem monatlichen Hausgeld von 220 EUR. Die Wohnung befindet sich in einem teilweise mäßigen bis sanierungsbedürftigen Zustand. Es wurden erhebliche Mängel festgestellt, darunter fehlende Fußbodenbeläge, fehlende Wandfliesen und Duschtasse im Bad, ein beschädigtes Türblatt, eine beschädigte Gaubeninnenfläche sowie Feuchteschäden im Kellergeschoss. Die Heizung ist eine Gasetagenheizung. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und die Wärmedämmung des Gebäudes wurde in den letzten 20 Jahren nicht umfassend modernisiert. Die Wohnung muss zudem entrümpelt und gereinigt werden. Die Sachverständige hatte am 06.09.2022 vollen Zugang zur Wohnung und den gemeinschaftlichen Bereichen. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen nicht überprüft wurde und Angaben zu nicht sichtbaren Bauteilen auf Annahmen beruhen. Zudem wurde die Übereinstimmung der Nutzung und Ausführung mit der Genehmigungslage nicht geprüft. Altlasten im weitesten Sinne blieben unberücksichtigt, obwohl kein Altlastenverdacht besteht. Rechtlich ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Es bestehen keine Baulasten, Denkmalschutz oder Hochwasserrisiken. Der Miteigentumsanteil der ETW Nr. 4 ist im Verhältnis zur Wohnfläche überdurchschnittlich hoch, was zu erhöhten laufenden Kosten führt. Vor einem Gebot sollten der tatsächliche Sanierungsbedarf, die vollständigen WEG-Unterlagen inklusive Protokolle und Rücklagen sowie die Klärung der Eigentümer-Rückstände und die GEG-Konformität detailliert geprüft werden.