ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Zum Aufruf gelangen zwei Eigentumswohnungen (Sondereigentum Nr. 3 und Nr. 4) in einem dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus an der Belforter Straße 30 / Lothringer Straße 24 im Gelsenkirchener Stadtteil Rotthausen. Die im Jahr 1904 errichtete Immobilie befindet sich auf einem 755 qm großen Reiheneckgrundstück in einer mittleren bis einfachen Wohnlage. Die Verkehrsanbindung an den regionalen Nahverkehr und das Autobahnnetz über die A40 ist als gut zu bewerten. Das Gebäude besteht aus insgesamt zehn Sondereigentumseinheiten sowie einer Reihengaragenanlage im Innenhof, an der Sondernutzungsrechte bestehen. Die Wohnung Nr. 3 im zweiten Obergeschoss bietet eine Wohnfläche von ca. 88 qm, aufgeteilt auf drei Zimmer, Küche und Bad. Die Wohnung Nr. 4 im Dachgeschoss verfügt über eine nominelle Wohnfläche von ca. 52 qm. Beide Wohneinheiten stehen derzeit leer. Am Gemeinschaftseigentum des Gebäudes zeigt sich ein gravierender Instandhaltungsstau, dessen Behebungskosten gutachterlich grob auf 72.000 Euro geschätzt werden. Zu den schwerwiegendsten Mängeln gehören statische Deckenstützen im Kellergeschoss, massive Feuchtigkeitsschäden an den Kellerwänden sowie erhebliche Putzabplatzungen an der rückwärtigen Hoffassade. Neben den baulichen Mängeln bestehen erhebliche rechtliche und regulatorische Risiken. Zum Bewertungsstichtag sind mehrere ordnungsbehördliche Verfahren anhängig. Für beide Wohnungen liegen behördliche Nutzungsuntersagungen vor. Zudem wurde die Wohnung im Dachgeschoss ohne Baugenehmigung und ohne Zustimmung der Miteigentümer illegal in den gemeinschaftlichen Dachboden hinein erweitert, was erhebliche Rückbau- oder Legalisierungsrisiken birgt. Da dem Gutachter kein Zugang zur Dachgeschosswohnung gewährt wurde, wurde ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 20 % veranschlagt. Da auch die WEG-Verwaltung sämtliche Auskünfte zur finanziellen Situation der Gemeinschaft verweigerte, wurde ein zusätzlicher Risikoabschlag von 10 % vorgenommen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der festgesetzte Gesamtverkehrswert von 114.000 Euro (78.000 Euro für WE 3 und 36.000 Euro für WE 4) die massiven Risiken bereits abbildet. Für spezialisierte Investoren mit bau- und immobilienrechtlicher Expertise bietet das Objekt bei erfolgreicher Legalisierung und Sanierung des Gemeinschaftseigentums spekulatives Potenzial, birgt ohne detaillierte vorherige Prüfung jedoch unkalkulierbare Kostenrisiken.