ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt umfasst zwei Eigentumswohnungen (WE 1 mit ca. 55 qm und WE 2 mit ca. 31 qm Wohnfläche) im Erdgeschoss eines im Jahr 1911 errichteten, dreigeschossigen Mehrfamilienhauses in Gelsenkirchen-Rotthausen (Schemannstraße 51). Die Lage wird als mittlere Wohnlage eingestuft und zeichnet sich durch eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie die Nähe zu Geschäften des täglichen Bedarfs aus. Zum Wertermittlungsstichtag standen beide Wohnungen augenscheinlich leer, was eine kurzfristige Neukonzeptionierung nach Erwerb ermöglicht. Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums ist jedoch unterdurchschnittlich und von erheblichem Instandhaltungsstau geprägt. Der Gutachter dokumentierte deutliche Mängel im Außenbereich, darunter Putz- und Farbabplatzungen an der Fassade, ein von der Dachrinne abgelöstes Regenfallrohr, aus dem bereits Pflanzen wachsen, sowie ungesicherte, frei hängende Kabel. Da dem Sachverständigen der Zutritt verweigert wurde, konnte keine Innenbesichtigung stattfinden. Der Zustand des Sondereigentums im Inneren ist daher völlig unklar, weshalb im Gutachten ein pauschaler Risikoabschlag vorgenommen wurde. Ein weiteres erhebliches Risiko stellt die unkooperative Haltung der WEG-Verwaltung dar, die auf keine der Anfragen des Gutachters reagierte. Dadurch liegen keinerlei Informationen über die Höhe der Erhaltungsrücklage, etwaige Hausgeldrückstände der Gemeinschaft oder geplante Sonderumlagen vor. Zudem ist für die Wohneinheit 2 bereits ein Zwangsverwaltungsvermerk im Grundbuch eingetragen, was auf finanzielle Instabilitäten innerhalb der Eigentümerstruktur hinweist. Im Gutachten wurden aufgrund dieser Risiken Abschläge von insgesamt bis zu 30 % auf den baulichen Teilwert vorgenommen. Fazit: Das Objekt bietet eine hochattraktive theoretische Einstiegsrendite für risikobereite Investoren, die handwerkliche Kapazitäten besitzen. Aufgrund des massiven Informations- und Sanierungsrisikos sollten Bieter jedoch erhebliche Sicherheitsabschläge bei der Gebotsabgabe einkalkulieren und finanzielle Reserven für Sanierungen am Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie potenzielle Nachzahlungen an die WEG bereithalten.