ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Die zur Versteigerung stehenden Eigentumswohnungen Nr. 3 und Nr. 4 befinden sich im 1. Obergeschoss eines voll unterkellerten, dreigeschossigen Mehrfamilienhauses mit insgesamt 10 Wohneinheiten in Gelsenkirchen-Bulmke (Paulinenstraße 13). Das Gebäude wurde ursprünglich 1953 errichtet, das Dachgeschoss wurde 1992 ausgebaut. Die beiden Wohnungen weisen Wohnflächen von 36 m² (WE 3) und 35 m² (WE 4) auf, was einer Gesamtfläche von 71 m² entspricht. In der Örtlichkeit sind die Einheiten miteinander verbunden und werden als eine wirtschaftliche Einheit genutzt. Die Lage wird als mittlere Wohnlage eingestuft, mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Autobahnen A42 und A40. Der bauliche Zustand der Wohnungen wird im Gutachten als einfach beschrieben. Die Beheizung und Warmwasserversorgung erfolgen über eine Gaskombitherme der Firma Vaillant, die in der Wohnung Nr. 4 installiert ist; Wohnung Nr. 3 verfügt über keine eigene Heizungsanlage, sodass bei einer Trennung eine neue Anlage installiert werden müsste. Das Badezimmer der Wohnung Nr. 4 ist sanierungsbedürftig. Zudem sind die Leitungen zum Heizkörper in der Küche der Wohnung Nr. 3 in einem schlechten Zustand. Die Ausstattung ist insgesamt einfach (Laminat- und Mosaikböden, Kunststofffenster mit Isolierverglasung). Ein wesentliches Risiko stellt die bauliche Zusammenlegung dar. Bei einer getrennten Verwertung müssen die Wohnungen unter erheblichem finanziellem Aufwand (Verschließen der Türöffnung, Trennung der Heizungs- und Elektroinstallation, Einbau eines Bades in WE 3 und einer Küche in WE 4) zurückgebaut werden. Die Sachverständige beziffert die Bauschäden und den Rückbaubedarf auf 11.000 € für die wirtschaftliche Einheit bzw. bis zu 13.000 € je Einzeleigentum. Das Grundstück liegt zudem in einem ehemaligen Steinkohle-Abbaugebiet (Berechtsame 'Consolidation'), wobei akute bergbauliche Einwirkungen laut RAG seit 1987 als abgeklungen gelten. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Mit einem Gesamtverkehrswert von 53.000 € (ca. 746 €/m²) ist das Objekt äußerst günstig bewertet. Die aktuelle Ist-Miete von 370 € kalt pro Monat generiert eine stabile Rendite, liegt jedoch unter der nachhaltig erzielbaren Marktmiete von ca. 387 € pro Monat (4.643 € p.a.). Investoren sollten das Objekt vorzugsweise als wirtschaftliche Einheit im Gesamtausgebot erwerben, um die hohen Rückbaukosten zu vermeiden. Aufgrund des Sanierungsbedarfs im Sanitärbereich und der einfachen Grundrissstruktur eignet sich das Objekt vor allem für erfahrene Anleger, die Renovierungsarbeiten in Eigenleistung durchführen können.