ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem hier zur Zwangsversteigerung stehenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss links des Hauses Fersenbruch 68 im Gelsenkirchener Stadtteil Heßler. Die Wohnung verfügt über eine überschlägig ermittelte Wohnfläche von ca. 64 m² und befindet sich in einem einseitig angebauten, dreigeschossigen und voll unterkellerten Mehrfamilienhaus mit insgesamt sieben Wohneinheiten. Das Ursprungsbaujahr des Hauptgebäudes wird auf ca. 1951 geschätzt, während spätere Um- und Anbauten im Dachgeschoss um 2004 und im Erdgeschoss um 2007 erfolgten. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine mittlere Wohnqualität am Ortsrand aus, wobei Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Ärzte in unmittelbarer Nähe liegen und die Autobahnauffahrt zur A42 nur rund 1,0 km entfernt ist. Der bauliche Zustand des Sondereigentums konnte im Rahmen der Wertermittlung nicht abschließend beurteilt werden, da dem Sachverständigen eine Innenbesichtigung der Wohnung verweigert wurde. Auch der Kellerbereich und der Hinterhof waren aufgrund verschlossener Zugänge nicht einsehbar. Das Gemeinschaftseigentum präsentiert sich von außen in einem normalen, dem Alter entsprechenden Zustand mit geringfügigem Unterhaltungsstau und allgemeinem Renovierungsbedarf. Ein kritischer Punkt ist jedoch ein offizieller Aushang an der leerstehenden Gewerbeeinheit im Erdgeschoss, welcher explizit auf bestehende Bau-, Abluft- und Brandschutzmängel im Erdgeschoss hinweist. Der genaue Umfang dieser Mängel und die daraus resultierenden Kosten für die Eigentümergemeinschaft sind derzeit völlig unklar. Neben den physischen Risiken bestehen erhebliche rechtliche Unsicherheiten. Die Wohnung wurde bis zum Jahr 2007 als Gewerbeeinheit genutzt. Ob für die anschließende Umnutzung zu Wohnraum eine baurechtliche Genehmigung der zuständigen Behörde vorliegt, ist nicht bekannt und konnte aus der lückenhaften Bauakte nicht nachgewiesen werden. Zudem ist das Grundstück mit mehreren Rechten in Abteilung II des Grundbuchs belastet, darunter ein Wegerecht, ein Bau- und Überbauverbot sowie eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht), welche auch im Baulastenverzeichnis eingetragen ist. Aus Investorensicht bietet das Objekt bei einem festgesetzten Verkehrswert von 72.000 € (nach Abzug eines 10%igen Sicherheitsabschlags von 8.000 € auf den vorläufigen Wert von 80.000 €) einen optisch günstigen Einstieg. Die nachhaltig erzielbare Jahresmarktmiete wird vom Gutachter auf 4.546,56 € geschätzt. Dennoch überwiegen die spekulativen Risiken deutlich. Ein Kauf empfiehlt sich nur für erfahrene Investoren, die über ausreichende Liquiditätsreserven für potenzielle Brandschutz- und Sanierungsmaßnahmen verfügen und das Risiko einer fehlenden Nutzungsänderungsgenehmigung rechtlich und finanziell tragen können.