ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

**Objekt & Lage:** Die zur Zwangsversteigerung stehende Eigentumswohnung (WE 7) befindet sich im 2. Obergeschoss links eines dreigeschossigen, zweiseitig angebauten Wohn- und Geschäftshauses in der Gewerkenstraße 5 in Gelsenkirchen-Schalke. Das Gebäude wurde laut Bauakte im Jahr 1958 errichtet und umfasst insgesamt 10 Sondereigentumseinheiten. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 84,46 m², verteilt auf drei bis vier Zimmer, eine Küche mit Balkonzugang, eine Diele und ein innenliegendes Bad. Die Lage wird als einfache bis mittlere Wohnlage eingestuft. Ein großer Vorteil der Mikrolage ist ein Lebensmitteldiscounter direkt gegenüber sowie die hervorragende Anbindung an die Autobahn A42 (ca. 1,5 km entfernt). **Zustand & Ausstattung:** Der bauliche Zustand des Objekts ist als unterdurchschnittlich und stark sanierungsbedürftig zu bewerten. Sowohl am Sondereigentum als auch am Gemeinschaftseigentum bestehen erhebliche Mängel. Im Treppenhaus und im Keller ist ein deutlicher, süßlicher Geruch nach Rattenkot wahrnehmbar, was auf einen akuten Schädlingsbefall hinweist. Zudem sind im Hauseingangsbereich massive Bauschäden sichtbar, Glasscheiben an den Türen sind eingeschlagen, und die Elektroanlage verfügt augenscheinlich über keinen FI-Schutzschalter. In der Wohnung selbst zeigen sich starke Verschmutzungen, beschädigte Innentüren, abgelöste Fliesen im Bad sowie eine übermäßig starke Abnutzung der gesamten Ausstattung. **Rechte, Lasten & Risiken:** Das größte Risiko für einen Erwerber liegt in der rechtlichen und organisatorischen Struktur der Eigentümergemeinschaft. Eine WEG-Verwaltung konnte nicht recherchiert werden, und es liegen weder Jahresabrechnungen noch Wirtschaftspläne vor. Es ist davon auszugehen, dass keine Erhaltungsrücklagen gebildet wurden, weshalb für anstehende Sanierungen am Gemeinschaftseigentum (geschätzte Kosten ca. 25.000 €) massive Sonderumlagen drohen. Zudem ist im Grundbuch ein allgemeines Verfügungsverbot aufgrund eines Insolvenzverfahrens der aktuellen Eigentümerin eingetragen. Die Wohnung ist aktuell vermietet, wobei die Mieter eine Warmmiete von 875 € angeben, ein schriftlicher Mietvertrag jedoch nicht vorgelegt werden konnte. **Investitionsfazit:** Für klassische Kapitalanleger ist dieses Objekt aufgrund der unkalkulierbaren Risiken bei der WEG-Verwaltung und des massiven Sanierungsstaus nicht zu empfehlen. Die Gefahr von unvorhersehbaren Sonderumlagen zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ist extrem hoch. Lediglich für opportunistische Investoren mit eigenem Handwerker-Netzwerk, die bereit sind, sich intensiv mit der Reorganisation der Eigentümergemeinschaft auseinanderzusetzen, bietet sich hier bei einem Zuschlag deutlich unter dem Verkehrswert von 62.000 € eine spekulative Chance.