ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Die zur Zwangsversteigerung stehende Eigentumswohnung mit der Nummer 8 des Aufteilungsplanes befindet sich im Dachgeschoss rechts eines zweiseitig angebauten, dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshauses in der Gewerkenstraße 5, 45881 Gelsenkirchen-Schalke. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 68 m² (genau 67,70 m² laut gutachterlicher Berechnung). Das Gebäude steht auf einem 438 m² großen Grundstück, an dem ein Miteigentumsanteil von 986/10.000 besteht. Die Lage wird als einfache bis mittlere Wohnlage eingestuft. Direkt gegenüber befindet sich ein Lebensmitteldiscounter, was eine hervorragende Nahversorgung garantiert. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr sowie das regionale Straßennetz ist als gut zu bewerten. Das Gebäude wurde laut Bauakte im Jahr 1958 in konventioneller Mauerwerksbauweise errichtet. Die Beheizung erfolgt über einen STEAG-Fernwärmeanschluss, während die Warmwasserbereitung dezentral über elektrische Durchlauferhitzer geregelt ist. Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums ist stark vernachlässigt und weist erhebliche Mängel auf. Im Rahmen der Besichtigung wurden Putzrisse an der Fassade, beschädigte Fensterrahmen im Treppenhaus sowie eine stark beschädigte Haustür mit eingeschlagener Glasscheibe festgestellt. Besonders kritisch ist die starke Vermüllung im Kellerbereich und ein deutlich wahrnehmbarer Rattenkotgeruch im Keller und Treppenhaus. Da dem Gutachter der Zutritt zur Wohnung verweigert wurde, konnte keine Innenbesichtigung stattfinden. Es muss daher von einer einfachen, abgenutzten Ausstattung und erheblichem Sanierungsbedarf im Sondereigentum ausgegangen werden. Im Wohnungsgrundbuch von Schalke, Blatt 2796, sind in Abteilung II gravierende Belastungen eingetragen. Hierzu zählen eine auflösend bedingte Auflassungsvormerkung sowie ein allgemeines Verfügungsverbot zu Lasten der aktuellen Eigentümerin aufgrund eines laufenden Insolvenzverfahrens. Ein weiteres massives Risiko für Erwerber ist das vollständige Fehlen von Informationen über die WEG-Verwaltung. Es konnten weder Wirtschaftspläne noch Jahresabrechnungen eingesehen werden. Es besteht somit das akute Risiko, dass keine Erhaltungsrücklagen gebildet wurden und anstehende Sanierungen über hohe Sonderumlagen finanziert werden müssen. Der Gutachter hat diese Risiken durch erhebliche Abschläge (insgesamt -7.040 €) im Ertragswertverfahren berücksichtigt. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 46.000 € bietet das Objekt auf den ersten Blick eine sehr günstige Einstiegsmöglichkeit für Kapitalanleger. Aufgrund der Kombination aus verweigerter Innenbesichtigung, dem nachgewiesenen Rattenbefall im Keller, dem massiven Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum und der völlig unklaren WEG-Situation handelt es sich jedoch um ein hochspekulatives Investment mit extremen Risiken. Eine erfolgreiche Bewirtschaftung setzt erhebliche zusätzliche Liquiditätsreserven für die anstehende Kernsanierung sowie juristische Expertise zur Klärung der WEG-Verhältnisse voraus. Nur für sehr erfahrene und risikobereite Investoren zu empfehlen.