ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst den 977/10.000 Miteigentumsanteil an dem 438 m² großen Grundstück Gewerkenstraße 5 in 45881 Gelsenkirchen (Gemarkung Schalke, Flur 4, Flurstück 73), verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 9 im Dachgeschoss links nebst Kellerraum. Das dreigeschossige, voll unterkellerte Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Satteldach wurde 1958 bezugsfertig errichtet und beinhaltet insgesamt 8 Wohn- und 2 Teileigentumseinheiten. Die Wohnung verfügt über ca. 67,76 m² (gerundet 68 m²) Wohnfläche, aufgeteilt in Flur, drei Zimmer, Küche, innenliegendes Bad/WC und Abstellraum. Die Lage im Stadtteil Schalke wird als einfache bis mittlere Wohnlage eingestuft, profitiert aber von einer unmittelbaren Nahversorgung und guter Verkehrsanbindung. Das Wohnhaus befindet sich nach gutachterlicher Feststellung in einem unterdurchschnittlich gepflegten Erhaltungszustand mit sichtbaren Baumängeln und Bauschäden. Am Gemeinschaftseigentum wurden erhebliche Mängel wie Putz- und Farbabplatzungen, Schäden an Eingangs- und Nebentüren mit Glaseinschlag, marode Treppenhausfenster sowie eine fehlende FI-Schutzschaltung registriert. Zudem besteht eine starke Vermüllung des Kellers mit wahrnehmbarem Rattenkotgeruch. Das Sondereigentum selbst konnte vom Sachverständigen nicht betreten werden. Die Ausstattung wird als einfach und wirtschaftlich überaltert unterstellt; ein Energieausweis liegt nicht vor. Die Beheizung erfolgt zentral über Fernwärme, die Warmwasserbereitung dezentral über elektrische Durchlauferhitzer. Im Wohnungsgrundbuch (Schalke Blatt 2797) sind in Abteilung II unter anderem eine auflösend bedingte Auflassungsvormerkung (lfd. Nr. 9) für zwei natürliche Personen, ein allgemeines Verfügungsverbot infolge eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Eigentümerin (lfd. Nr. 10) sowie der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Eine Veräußerungszustimmung des Verwalters ist für den Zuschlag in der Zwangsvollstreckung nicht erforderlich. Baulasten bestehen laut Verzeichnis nicht; das Grundstück ist jedoch im Altablagerungskataster erfasst. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 22.07.2025 auf 46.000 € festgesetzt. Er basiert auf einer Kombination aus Ertragswertverfahren (40 % Gewicht, 44.611 €) und Vergleichswertverfahren (60 % Gewicht, 47.420 €) unter Berücksichtigung von Risikoabschlägen für Gemeinschaftsschäden (-1.400 €), fehlende Innenbesichtigung (-3.766 €) und WEG-Risiken (-1.883 €). Für Investoren bietet das Objekt eine kostengünstige Rekapitalisierungschance mit Sanierungspotenzial, sofern ausreichende Puffer für Substanz- und WEG-Aufwendungen reserviert werden.