ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss rechts des Wohn- und Geschäftshauses Bochumer Straße 129 in 45886 Gelsenkirchen-Ückendorf. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus zwei Wohn- und Geschäftshäusern sowie einem Mehrfamilienhaus (Bochumer Str. 129, 131 und Heidelberger Str. 20) mit insgesamt 20 Wohneinheiten, 2 Gewerbeeinheiten und 20 Garagen auf einem 1.178 m² großen Grundstück (Miteigentumsanteil 34,053/1.000). Zur Einheit Nr. 9 gehören eine Wohnfläche von ca. 55 m², ein Kellerraum sowie eine Garage im Kellergeschoss/Hofbereich. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine gute Anbindung an den ÖPNV aus, liegt jedoch an einer geschlossenen innerstädtischen Durchgangsstraße. Das Gebäude wurde ca. 1976 in massiver Bauweise errichtet. Die Wohnung umfasst Flur, Bad mit Wanne, Küche, Schlafzimmer, Wohnzimmer und eine Loggia. Der bauliche und ausstattungstechnische Zustand ist als einfach und renovierungsbedürftig einzustufen. Es handelt sich um eine Raucherwohnung mit komplettem Neuanstrichbedarf; am Balkon lösen sich Putz und Farbe, wobei die Armierung sichtbar ist. Die Sachverständige hat für Baumängel und Reparaturstau 3.200 EUR in Abzug gebracht. Die Garage Nr. 9 und die zentrale Gasheizungsanlage konnten nicht besichtigt werden; das Wohnzimmer war zudem vollgestellt. Rechtlich liegt das Grundstück im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet 'Bochumer Straße' (vereinfachtes Verfahren ohne Ausgleichsbeträge, jedoch mit Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB und gemeindlichem Vorkaufsrecht). Ein bergbaulicher Einfluss ist laut Bergbehörde abgeklungen. Besonders gravierend sind die von der Verwaltung ausgewiesenen Hausgeldrückstände des bisherigen Eigentümers von rund 16.000 EUR, deren eventuelle Übernahme durch einen Ersteher rechtlich abzuklären ist. Die Instandhaltungsrücklage der WEG belief sich zum Stichtag auf 50.695 EUR, das monatliche Hausgeld liegt bei 371 EUR. Der gerundete Verkehrswert wurde gutachterlich und gerichtlich auf 70.000 EUR festgesetzt (Ertragswertverfahren mit 6.418 EUR Bodenwertanteil, 58.165 EUR Gebäudeertragswert, 8.500 EUR Garagenwert abzüglich 3.200 EUR Schäden). Das Objekt eignet sich nach erfolgter Renovierung und Klärung der Hausgeldhaftung für Kapitalanleger zur Vermietung im unteren Preissegment.