ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 5 im Dachgeschoss rechts nebst zwei Kellerräumen sowie Sondernutzungsrechten an zwei Terrassen und dem Garagenstellplatz Nr. 5 in der Wohnanlage Schlesischer Ring 6b im Stadtteil Gelsenkirchen-Buer (Gutachten S. 4). Die Liegenschaft befindet sich in ruhiger zweiter Reihe an einer gepflasterten privaten Stichstraße in einer mittleren bis guten Wohnlage. Das Stadtteilzentrum Buer mit sämtlichen Nahversorgungs- und Infrastruktureinrichtungen ist nur rund 1 km entfernt; Autobahnanschlüsse an die A52 und Bundesstraße B226 gewährleisten eine hervorragende regionale Anbindung (Gutachten S. 10). Das im Jahr 2013 errichtete Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten ist voll unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss sowie einen Personenaufzug (Gutachten S. 19). Die Wohnung weist eine Wohnfläche von ca. 74 m² auf, aufgeteilt auf ein großzügiges Wohn-/Esszimmer mit offener Küche, Schlafzimmer, Bad mit bodengleicher Dusche, separates Gäste-WC, Flur, Garderobe, Abstellraum und zwei Terrassen (Gutachten S. 20, 24). Die technische Ausstattung umfasst eine Fernwärme-Zentralheizung mit Fußbodenheizung, Kunststoffisolierglasfenster mit elektrischen Rollläden sowie Parkett- und Fliesenböden. Der Zustand wird als weitgehend gepflegt und stetig instandgehalten beschrieben; sichtbare Mängel beschränken sich auf geringfügige Feuchtigkeitsspuren an der Küchendecke und leichte Lackschäden an Innentüren (Gutachten S. 22). Im Grundbuch von Buer Blatt 29307 sind neben dem Wohnungsanteil (123/1000 MEA an Flurstück 471) auch 307,19/10000 MEA am Wegegrundstück Flurstück 465 eingetragen (Gutachten S. 16). Auf dem Wegeflurstück lasten Dienstbarkeiten und Baulasten für Leitungs-, Geh- und Fahrrechte sowie Abstandsflächen, die das Wohnhaus selbst jedoch nicht negativ beeinträchtigen (Gutachten S. 14, 47). Im Altlastenkataster ist das Grundstück verzeichnet; Bodenverunreinigungen wurden im Zuge der Neuerrichtung beseitigt (Gutachten S. 12). Die Wohnung ist aktuell zu einer Warmmiete von 920 € inkl. Garage vermietet (Gutachten S. 18). Das monatliche Hausgeld beträgt laut Hausverwaltung 481 €; Sonderumlagen sind laut Protokollen nicht geplant (Gutachten S. 18). Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 243.000 € basiert auf dem Vergleichswertverfahren (246.000 € vorläufiger Wert abzüglich 2.643 € boG-Wertanpassung für Mietdifferenz und Straßenanteil) und wird durch das Ertragswertverfahren (234.000 €) gestützt (Gutachten S. 3, 44, 45). Für Kapitalanleger eröffnet sich bei Zuschlag nahe den Mindestbietgrenzen eine solide Einstiegsrendite mit weiterem Ertragspotenzial durch nachhaltige Mietanpassungen.