ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst die im 1. Obergeschoss links gelegene Eigentumswohnung Nr. 4 nebst der Garage Nr. 4 innerhalb einer im Jahr 1987 erbauten Wohnanlage in der Rolandstraße 2–10 in 45881 Gelsenkirchen (Stadtteil Schalke). Mit einem Miteigentumsanteil von 348/10.000 am 3.144 m² großen Grundstück beläuft sich die Wohnfläche der Einheit laut Teilungserklärung auf rund 78,00 m². Das Raumprogramm umfasst drei Zimmer, Küche, Diele, Wannenbad, separates WC, Flur, Abstellraum sowie einen zur Straßenseite ausgerichteten Balkon. Die Infrastruktur ist gut ausgebaut: Geschäfte des täglichen Bedarfs, Haltestellen des ÖPNV (Musiktheater) sowie die Anschlussstellen der Autobahnen A 42 und A 40 sind zügig erreichbar. Das dreigeschossige, voll unterkellerte Mehrfamilienhaus befindet sich in einem dem Baujahr entsprechenden, augenscheinlich zufriedenstellenden Erhaltungszustand. Die Beheizung sowie Warmwasserversorgung erfolgen über eine zentrale Fernwärmeversorgung. Da der Sachverständigen der Zutritt zur Wohnung verwehrt wurde, basiert die Bewertung auf der Fiktion einer durchschnittlichen Standardausstattung ohne wesentliche Mängel oder Instandhaltungsrückstände. Zur Kompensation dieses Informationsrisikos hat die Gutachterin einen 5-prozentigen Risikoabschlag (6.615,00 €) vorgenommen; zudem floss eine marktkonjunkturelle Anpassung von -10 % in das Ertragswertverfahren ein. Rechtlich bestehen Baulasten zur Sicherung von Pkw-Stellplätzen auf dem Flurstück für Nachbargrundstücke, die mit einem geringfügigen Abschlag von 69,00 € berücksichtigt wurden. Eine öffentlich-rechtliche Wohnungsbindung liegt nicht vor, und das Grundstück ist im Altlastenkataster nicht als Verdachtsfläche erfasst. Bergbauliche Bodenbewegungen gelten nach Auskunft der Bezirksregierung Arnsberg als abgeklungen. Die Veräußerung unterliegt der Zustimmung des WEG-Verwalters. Bei der Gemeinschaft bestanden zum Stichtag Hausgeldrückstände in Höhe von 1.272,65 €, während die gesamte Instandhaltungsrücklage zum 31.12.2022 bei 61.744,00 € lag. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 126.000,00 € spiegelt das Bewertungsniveau unter Berücksichtigung der fehlenden Innenbesichtigung wider. Interessenten sollten ein Sicherheitsbudget für Renovierungen sowie für die etwaige Vollstreckung der Räumung vorhalten. Bei entsprechend konservativer Gebotsabgabe bietet die Wohnung eine solide Einstiegsgelegenheit in den regionalen Mietmarkt.