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0005 K 0082/ 2025
Aktiv

ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Polsumer Straße 126, 45896 Gelsenkirchen
Verkehrswert
95.000 €
Wohnfläche
68 m²
Termin
04.11.2026
in 57 Tagen

Kategorie

Eigentumswohnung

Nordrhein-Westfalen

Verfahren

Aktenzeichen0005 K 0082/ 2025
AmtsgerichtGelsenkirchen

Kenndaten

Wohnfläche68 m²
Grundstück161,64 m² Miteigentumsanteil
Baujahr1957
ZustandSanierungsbedarf
Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen6Risiken5Wertanpassungen1

Fazit

Die Liegenschaft eignet sich insbesondere für kapitalstarke Kleinanleger und Bestandsinvestoren, die eine solide vermietete Einstiegsimmobilie mit verlässlichem Cashflow und moderatem Mietanpassungspotenzial suchen. Während das Gebäude energetisch bereits teilmodernisiert ist, müssen mittelfristig Sanierungsaufwendungen innerhalb der Wohnung (insbesondere Bad und Elektrik) einkalkuliert werden. Bietinteressenten sollten das bestehende Mietverhältnis und das Fehlen eines Stellplatzes in ihrer Renditeerwartung berücksichtigen und die WEG-Unterlagen einsehen.

01

Dossier

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KI-gestützt
Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1957 · vermietet

Zur Versteigerung steht eine ca. 68 m² große Dreizimmer-Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss eines 1957 errichteten Mehrfamilienhauses in Gelsenkirchen-Hassel. Die Wohnung (Nr. 10) ist seit März 2019 vermietet und erzielt eine monatliche Nettokaltmiete von 375,00 € (Soll-Marktmiete ca. 455,60 € monatlich). Das Gebäude ist an das Fernwärmenetz angeschlossen, verfügt über ein Wärmedämmverbundsystem und weist einen Endenergieverbrauchskennwert von 95 kWh/(m²*a) (Klasse C) auf. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 95.000,00 €. Dem Objekt sind zwei Kellerräume zugeordnet, ein eigener PKW-Stellplatz ist jedoch nicht vorhanden.

Ausführliches Dossier

Objekt & Lage: Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 10 im 1. Obergeschoss nebst zwei Kellerräumen in der Polsumer Straße 126 in 45896 Gelsenkirchen-Hassel. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von rund 68 m², aufgeteilt auf drei Zimmer, Küche, Diele, Bad und Balkon/Loggia. Die Gesamtanlage umfasst sechs dreigeschossige Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 36 Wohneinheiten auf einem 5.632 m² großen Grundstück (Miteigentumsanteil 287/10.000stel). Die Mikrolage im Stadtteil Hassel bietet eine normale innerstädtische Infrastruktur und Nahversorgung bei mäßiger bis mittlerer Wohnlagequalität. Zustand & Ausstattung: Das Ursprungsbaujahr des Gebäudes ist 1957. Das Mehrfamilienhaus befindet sich in einem weitgehend gepflegten und bauzeittypischen Zustand. Das Gemeinschaftseigentum wurde ca. 2005 mit einem Wärmedämmverbundsystem ausgestattet, zudem wurden um das Jahr 2000 isolierverglaste Kunststofffenster eingebaut. Die Beheizung und Warmwasserbereitung erfolgen über Fernwärme (Endenergieverbrauch 95 kWh/(m²*a), Klasse C). Die Wohnung selbst weist einen einfachen bis mittleren Standard auf; das Badezimmer und Teile der Elektrik sind nicht mehr zeitgemäß und erfordern mittelfristig Investitionen. Ein eigener Stellplatz ist nicht vorhanden. Rechte, Lasten & Risiken: In Abteilung II des Grundbuchs sind Dienstbarkeiten eingetragen (Wegerecht sowie Leitungsrechte für Fernwärme und Strom-/Telefonkabel), die den Verkehrswert der Wohnung jedoch nicht wesentlich beeinträchtigen. Baulasten bestehen laut Auskunft der Stadt Gelsenkirchen nicht. Im Altlastenkataster ist das Grundstück nicht als Verdachtsfläche erfasst, wenngleich historische Anschüttungen aus dem Jahr 1926 dokumentiert sind. Die Wohnung ist seit März 2019 unbefristet zu einer Nettokaltmiete von 375,00 € monatlich vermietet. Das monatliche Hausgeld beträgt 313,00 € (inkl. 94,00 € Heizkostenvorschuss); die Instandhaltungsrücklage für die Wohnung betrug zum 01.01.2026 solide 3.754,68 €. Investitionsfazit: Mit einem gutachterlich ermittelten und gerichtlich festgesetzten Verkehrswert von 95.000,00 € (Ertragswertverfahren) bietet die Eigentumswohnung ein überschaubares Investitionsvolumen. Durch die Differenz zwischen Bestandsmiete (5,51 €/m²) und nachhaltiger Marktmiete (6,70 €/m²) besteht mittel- bis langfristig Mietsteigerungspotenzial. Aufgrund des bestehenden Mietvertrags richtet sich das Angebot primär an Kapitalanleger.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

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21 / 27 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0005 K 0082/ 2025
AmtsgerichtGelsenkirchen
BundeslandNordrhein-Westfalen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartVersteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit04.11.2026 · 13:00:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartEigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatusvermietet
Baujahr1957
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus
Flächen & Wert
Verkehrswert95.000 €
Wohnfläche68 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil287/10.000stel Miteigentumsanteil
Anteilige Grundstücksfläche161,64 m²
Bodenrichtwert170 €/m²
Anteiliger Bodenwert27.479 €161,64 m² × 170 €/m² · MEA 2,87 %
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßePolsumer Straße
Hausnummer126
PLZ45896
OrtGelsenkirchen
StadtteilHassel

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert170 €/m²
Anteilige Bodenfläche161,64 m²
Anteiliger Bodenwert27.479 €
Verkehrswert95.000 €
BRW-Verhältnis3,46
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung67.521 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert27.479 €
Gebäude / Wohnung67.521 €
Verkehrswert95.000 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
5.632 m² Gesamtgrundstück × 287/10.000stel Miteigentumsanteil MEA = 161,64 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
161,64 m² × 170 €/m² · MEA 2,87 %
VW je m² Boden
588 €/m²
BRW-Verhältnis
588 €/m² / 170 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
95.000 € − 27.479 € = 67.521 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 1.397 Euro pro Quadratmeter. Marktspanne 1.500 bis 1.800 Euro, typisch 1.600 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 652 bis 947 Euro, Median 745 Euro. 24 Vergleichsfälle zwischen 518 und 3.284 Euro pro Quadratmeter, 7 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne · -13 % zum typischen Wert

Verkehrswert geteilt durch 68 m² Wohnfläche · Baujahr 1957 · Zustand durchschnittlich

Üblicher Marktpreis · Gelsenkirchen

1.600 €/m²typischer Wert

Spanne 1.500 – 1.800 €/m²

Quelle
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen (Gutachterausschuss)
Stand
2026
Gilt für
Eigentumswohnungen
Basis
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

745 €/m²Median · 24 Fälle

Mittlere Hälfte 652 – 947 €/m²

Baujahr
hier 1957Gruppe 1956
Zustand
hier durchschnittlichGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche
hier 68 m²Gruppe 69 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig
Datenbasis
24 Objekte im Stadtgebiet aus den letzten 12 Monaten; Zustand liegt für 16 der 24 vor
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)

Dieses Objekt liegt +88 % über diesem Median.¹

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,50 – 8,50 €/m² im Monat, typisch 6,70 €/m² · Stadt Gelsenkirchen (Mietspiegel), 2026

¹ Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (durchschnittlich gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).

Alle 24 Vergleichsobjekte anzeigen(Eigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert)

Nächster Vergleichsfall: unter 250 m entfernt (Hassel) — 1.368 €/m², Baujahr 1957, renovierungsbedürftig / einfach, 68 m².

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Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Friesenstraße, ErleEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)191383 m²sanierungsbedürftig43.000 €518 €09.12.20266,0 km
Schalker Str., SchalkeEigentumswohnung—51 m²unbewertet29.000 €569 €01.07.2026unbekannt
Hochkampstraße, Schalke-NordEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)195645 m²sanierungsbedürftig27.000 €600 €02.10.20268,0 km
Wildenbruchstr., GelsenkirchenEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)197248 m²unbewertet30.000 €625 €19.08.202611,0 km
Schemannstraße, RotthausenEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)191186 m²sanierungsbedürftig54.000 €628 €23.10.202612,0 km
Heßlerstr., HeßlerEigentumswohnung—63 m²unbewertet40.000 €635 €03.07.2026unbekannt
Josefstr., NeustadtEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Die ETW Nr. 4 wird zusammen mit der ETW Nr. 3 und der ETW Nr. 5 als wirtschaftliche Einheit genutzt und ist zum Wertermittlungsstichtag als Einheit vermietet.189870 m²stark sanierungsbedürftig46.000 €657 €07.10.202611,0 km
Wilhelminenstr., SchalkeEigentumswohnung—124 m²unbewertet83.000 €669 €30.06.2026unbekannt
Gewerkenstr., SchalkeEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)195868 m²stark sanierungsbedürftig46.000 €679 €20.11.20269,0 km
Kortmannstr., GelsenkirchenEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)—56 m²unbewertet40.000 €714 €05.08.20266,0 km
Gewerkenstr., SchalkeEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)195884 m²stark sanierungsbedürftig62.000 €734 €18.11.20269,0 km
Gotenstraße, Bulmke-HüllenEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)195343 m²sanierungsbedürftig32.000 €744 €14.10.202611,0 km
Paulinenstraße, BulmkeEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)195371 m²renovierungsbedürftig / einfach53.000 €746 €16.12.20269,0 km
Skagerrakstraße, Bulmke-HüllenEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)190286 m²renovierungsbedürftig / einfach65.000 €756 €21.10.202610,0 km
Belforter Str. / Lothringer Str., RotthausenEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)1904140 m²sanierungsbedürftig114.000 €814 €24.11.202612,0 km
Gewerkenstr., SchalkeWohn-/Geschäftshaus, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)195885 m²sanierungsbedürftig71.000 €836 €15.12.20269,0 km
Scheideweg, GelsenkirchenEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)—91 m²unbewertet77.000 €846 €28.07.20263,5 km
Hauptstraße, GelsenkirchenEigentumswohnung—63 m²unbewertet57.000 €905 €22.05.2026unbekannt
Ückendorfer Str., GelsenkirchenEigentumswohnung—67 m²unbewertet72.000 €1.075 €13.05.2026unbekannt
Fersenbruch, HeßlerEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)195164 m²renovierungsbedürftig / einfach72.000 €1.125 €27.11.20268,0 km
Bochumer Str., ÜckendorfEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)197655 m²renovierungsbedürftig / einfach70.000 €1.273 €27.01.202712,0 km
Polsumer Str., HasselEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)195768 m²renovierungsbedürftig / einfach93.000 €1.368 €04.11.2026unter 250 m
Rolandstraße, SchalkeEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)198778 m²durchschnittlich126.000 €1.615 €15.01.202710,0 km
Schlesischer Ring, BuerEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)201374 m²gepflegt243.000 €3.284 €02.02.20272,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
13 Fakten
01Bewertung502Rechte303Ertrag104Zustand4
01

Bewertung

5 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag
02

Rechte

3 Fakten
Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
03

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
04

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermietet
Besichtigung
—
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

Laut Wertgutachten handelt es sich um ein Wohnungseigentumsrecht (Nr. 10 des Aufteilungsplans) im I. OG des Hauses Polsumer Str. 126 nebst zwei Kellerräumen (Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft Polsumer Str. 124, 126, 128, 130, 132 und 134 = insg. 6 MFH mit 36 Einheiten), Ursprungsbaujahr 1957/fiktives Baujahr 1971, ca. 68 m² Wfl., zum Wertermittlungsstichtag (= 02.03.2026) vermietet. Die Einsichtnahme des Gutachtens nebst allen Anlagen wird angeraten.

Datenhinweise
  • · Sehr gute und vollständige Beleglage durch vorliegendes Verkehrswertgutachten, amtliche Bekanntmachung und ZVG-Deckseite aus dem Jahr 2026.
  • · Fundierte Zustandsbeurteilung durch Vor-Ort-Besichtigung der Wohnung und Außenanlagen durch den Sachverständigen am 02.03.2026.
09

Steuerliche Optimierung

10

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
Wert ab Plus KI sichtbar
Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
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Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 07.09.2026, 10:33

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Gelsenkirchen, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll. Ausführliches Zukunftsprofil der Region.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.