ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Verfahrens ist das im Wohnungsgrundbuch von Bismarck Blatt 3560 verzeichnete Sondereigentum an der Wohnung Nr. 5 nebst Kellerraum, verbunden mit 415/10.000 Miteigentumsanteil an dem 2.320 m² großen Grundstück Hochkampstraße 72/74 in 45881 Gelsenkirchen. Das Gebäudeensemble in Schalke-Nord besteht aus zwei freistehenden, voll unterkellerten zweigeschossigen Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 19 Wohneinheiten, 11 Garagen und einem Fahrradraum. Die zu bewertende Einheit liegt im 1. Obergeschoss Mitte von Haus Nr. 72 und weist eine Wohnfläche von rund 45 m² auf, aufgeteilt auf 2 Zimmer, Küche, Diele und Bad. Das Gebäude wurde circa 1956 errichtet, das Dachgeschoss 1999 ausgebaut. Die Gas-Zentralheizung datiert aus etwa 2015, die Fenster sind isolierverglaste Kunststofffenster. Der Gesamtzustand des Gemeinschaftseigentums wird gutachterlich als schlecht eingestuft: Es bestehen Vernachlässigungen im Außenbereich, Putz- und Farbschäden sowie Feuchtigkeitsschäden im Treppenhaus, die mutmaßlich von einem Rohrbruch der Nachbarwohnung herrühren. Da dem Sachverständigen der Zutritt zur Wohnung verwehrt wurde, sind Innenausstattung und Sondereigentumszustand unbekannt; es wurde ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 10 % vorgenommen. Rechtlich und wirtschaftlich bestehen gravierende Risiken: Eine funktionierende WEG-Verwaltung konnte nicht festgestellt werden, und Informationen über eine Instandhaltungsrücklage liegen nicht vor, sodass Instandsetzungen über Sonderumlagen abgewickelt werden müssen. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Sanierungssatzung Schalke-Nord (Rechtskraft Juli 2024); der Sanierungsvermerk bleibt nach Zuschlag bestehen und unterwirft Verkäufe, Vermietungen und bauliche Maßnahmen der städtischen Genehmigung (§ 144 BauGB). Zudem ist das Areal als Altlastenverdachtsfläche (Kataster-Nr. 12.007) und Hochwasserrisikogebiet erfasst. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 27.000 € erscheint das Objekt auf den ersten Blick preisgünstig, eignet sich jedoch nur für handlungsschnelle Kapitalanleger mit ausreichendem Puffer für unabsehbare Nachinvestitionen und Leerstands-/Räumungsphasen.