ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gummersbach, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt betrifft die Eigentumswohnung Nr. 6 im Dachgeschoss und Spitzboden einer im Jahr 2013/2014 in Massivbauweise errichteten Mehrfamiliendoppelhaushälfte am Südring 7 a im Stadtteil Bernberg der Kreisstadt Gummersbach. Bernberg bietet eine gute Nahversorgung mit Kindergärten, Grundschule und Einkaufsmöglichkeiten, das Stadtzentrum von Gummersbach liegt etwa 2 km westlich. Dem Miteigentumsanteil von 1.571,66/10.000 sind ein Kellerraum sowie ein Sondernutzungsrecht am Kfz-Außenstellplatz ST 6 zugeordnet. Die Wohnfläche beträgt nach dem Gutachter-Aufmaß der baugleichen Nachbarwohnung ca. 150 m² (laut Aufteilungsplan ca. 157 m²). Der bauliche Unterhaltungszustand des Gesamtgebäudes wird im Gutachten als mäßig eingestuft. Zu den festgestellten Mängeln am Gemeinschaftseigentum zählen sanierungsbedürftige Balkone mit Betonschäden und Feuchtigkeitsspuren, Putz- und Feuchtigkeitsschäden an einer Dachgaube, Schäden im Treppenhaus sowie eine laut Verwaltung unterdimensionierte Luft-Wasser-Wärmepumpe. Zudem weicht das Kellergeschoss baulich komplett vom Aufteilungsplan ab und verfügt lediglich über eine lichte Höhe von 1,80 bis 1,90 m bei Zugang ausschließlich über eine Außentreppe. Die Wohnung selbst konnte von innen nicht besichtigt werden; Mieterangaben weisen auf unzureichende Heizleistung im Spitzboden und Feuchtigkeitsspuren im Bad hin. In rechtlicher Hinsicht bestehen in Abteilung II des Grundbuchs keine den Verkehrswert mindernden Dauerlasten außer den verfahrensbezogenen Vermerken. Allerdings befindet sich die WEG in einer angespannten wirtschaftlichen Lage: Es bestehen hohe Wohngeldrückstände, Beschlüsse über Sonderumlagen scheiterten in der Vergangenheit und notwendige Sanierungen wurden mangels Kontoliquidität vertagt. Das monatlich zu zahlende Wohngeld liegt bei hohen 650 € inklusive Heizung. Der Gutachter hat den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen und der fehlenden Innenbesichtigung durch einen pauschalen Wertabschlag in Höhe von 45.000 € Rechnung getragen. Unter Abwägung aller Faktoren beläuft sich der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert auf 175.000 €, primär abgeleitet aus dem Ertragswertverfahren und gestützt durch das Vergleichswertverfahren (172.000 €). Potenzielle Erwerber müssen neben dem reinen Gebot mit signifikanten Nachzahlungs- und Sanierungskosten im Rahmen der WEG rechnen.