ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gummersbach, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung gelangt eine im Dachgeschoss gelegene Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung in einem massiv errichteten Dreifamilienhaus (Doppelhaushälfte) in der Straße Auf der Gostert 32 in 51645 Gummersbach-Vollmerhausen. Das Gebäude wurde im Jahr 1998 auf einem 413 m² großen Grundstück fertiggestellt, an welchem ein Miteigentumsanteil von 32/100 besteht. Die Wohnfläche beläuft sich nach dem örtlichen Aufmaß des Sachverständigen auf 66,45 m² (im Gutachten angesetzt mit rund 66 m²). Sie verteilt sich auf ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, eine Küche, eine Diele, ein Tageslichtbad sowie einen nach Norden ausgerichteten Balkon. Zudem gehören zur Wohnung ein eigener Kellerraum mit Metalltür, das Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz im Freien sowie die Alleinnutzung eines nicht ausgebauten Spitzbodens über dem gesamten Dachgeschoss. Die Immobilie befindet sich in einer ruhigen Wohnstraße (Tempo-30-Zone) am nordwestlichen Randbereich von Vollmerhausen. Die Nahversorgung vor Ort ist mäßig, jedoch sind die Nachbarorte Dieringhausen und Niederseßmar sowie das rund 5 km entfernte Stadtzentrum von Gummersbach und die Autobahn A 4 schnell erreichbar. Der bauliche Zustand des Dreifamilienhauses und der Wohnung wird vom Gutachter als altersentsprechend gut und zufriedenstellend beschrieben. Wesentliche Baumängel oder Bauschäden wurden im Rahmen der Innen- und Außenbesichtigung nicht festgestellt; lediglich an der Balkonuntersicht zeigten sich leichte Feuchtigkeitserscheinungen. Die Wohnung verfügt über isolierverglaste Kunststofffenster mit Rollläden, ein gefliestes Badezimmer mit Wanne und separater Dusche sowie eine Gas-Brennwertzentralheizung (Vaillant ecoTEC plus), die im Dachgeschoss installiert ist. Nach Eigentümerangabe wurde das Geländer des Balkons bereits erneuert. Auf dem Grundstück ruht eine Baulast sowie eine Grunddienstbarkeit für drei Pkw-Stellplätze zugunsten des benachbarten Doppelhauses (Auf der Gostert 30). Diese belasten das Gesamtgrundstück, mindern laut Gutachter jedoch nicht den Verkehrswert der Dachgeschosswohnung. Rechtlich bedeutsam ist der Umstand, dass der der Wohnung zugewiesene Stellplatz Nr. 3 in natura nicht an der im Aufteilungsplan vorgesehenen Stelle angelegt wurde; stattdessen wird eine Fläche auf dem Gemeinschaftseigentum genutzt. Ein Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist bislang nicht bestellt. Das Objekt wird derzeit durch die Eigentümerin bewohnt, sodass ein Erwerber sich auf Räumungsfristen oder Verhandlungen zur Übergabe einstellen muss. Der festgesetzte Verkehrswert von 160.000 € basiert auf einem Ertragswertverfahren mit einem nachhaltigen Rohertrag von 6.180 € pro Jahr und wird durch das Vergleichswertverfahren (156.000 €) gestützt. Die Wohnung eignet sich unter dem Vorbehalt einer geordneten Besitzübergabe und Klärung der Stellplatzsituation vorrangig für Kapitalanleger oder Eigennutzer, die eine gepflegte Wohneinheit in ruhiger Lage suchen.