ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hainburg, Hessen

Die bewertete Eigentumswohnung mit der internen Nummer 5 befindet sich im 1. Obergeschoss des Wohnhauses A (Edith-Stein-Straße 15 bzw. Edith-Stein-Weg 15) in 63512 Hainburg, Ortsteil Klein-Krotzenburg. Die Wohnanlage besteht aus zwei freistehenden, jeweils zweigeschossigen Mehrfamilienhäusern mit ausgebautem Dachgeschoss und einer gemeinsamen unterirdischen Tiefgarage auf einem 1.230 m² großen Grundstück. Die Lage zeichnet sich durch ein ruhiges Wohnumfeld in einer verkehrsberuhigten Anliegerstraße am Ortsrand aus. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Bildungsstätten und Bushaltestellen sind fußläufig erreichbar, während Hanau und Frankfurt am Main über die B 43 und A 3 gut angebunden sind. Das Wohngebäude wurde ca. 1997/1998 in Massivbauweise errichtet. Die Wohnung verfügt laut gutachterlicher Berechnung über ca. 73,60 m² Wohnfläche, verteilt auf drei Zimmer, Küche, Badezimmer, Flur sowie einen nach Nordwesten ausgerichteten Balkon; im Kellergeschoss gehört ein separater Abstellraum mit ca. 5,66 m² Nutzfläche dazu. Die Innenausstattung weist einen einfachen bis durchschnittlichen Standard auf, befindet sich jedoch in normal gepflegtem Zustand. Das Gemeinschaftseigentum hingegen ist stark vernachlässigt und weist erhebliche Bauschäden auf, darunter mangelhafte Kellerabdichtungen, Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelbefall, Mängel an Fassade und Treppenhaus sowie Schäden am Tor und der Entlüftung der Tiefgarage. Rechtlich ist die Einheit mit einem 41/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden, wobei der reelle Flächenwertanteil rund 74/1.000 entspricht. Ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz existiert für diese Einheit nicht. Es besteht keine Erhaltungsrücklage. Ein wesentliches Risiko stellt die Gemeinschaftsstruktur dar: Im Gesamtobjekt gibt es im Wesentlichen nur zwei Eigentümer, wobei die Verwaltung von Angehörigen des Mehrheitseigentümers geführt wird. Für die Beseitigung der Bauschäden am Gemeinschaftseigentum wurden überschlägig 715.000 € veranschlagt, was anteilig zusammen mit Risikoabschlägen zu wertmindernden Ansätzen von insgesamt 86.315 € im Gutachten führte. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 141.000 € stützt sich auf ein gewichtetes Mittel aus Vergleichswert (150.000 €) und Ertragswert (131.000 €). Trotz der bestehenden Ist-Miete von monatlich ca. 800 € Nettokaltmiete sollten Bieter die gravierenden Risiken aus Sonderumlagen und Beschlussblockaden nicht unterschätzen. Ein Einstieg empfiehlt sich nur mit entsprechendem Sicherheitsabschlag im Bietprozess.