KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1954 · vermietet

Versteigert wird eine ca. 34 m² große Zweizimmer-Eigentumswohnung im 3. bzw. 4. Obergeschoss einer 1953/1954 erbauten Wohnanlage in Hannover-Mittelfeld. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 60.000,00 €. Die Wohnung ist vermietet, konnte vom Gutachter jedoch nur von außen besichtigt werden. Am Gemeinschaftseigentum bestehen erhebliche Mängel: Die Laubengänge weisen massive statische Probleme auf und mussten mit Stützen gesichert werden, zudem besteht ein genereller Instandhaltungsstau.

Biet-Score

Risikoreich · 36 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich ausschließlich für risikofreudige Anleger oder Sanierungsspezialisten, die im Vorfeld Einsicht in die WEG-Protokolle und Beschlusssammlungen nehmen können. Das günstige Erwerbsniveau wird durch die gravierenden statischen Mängel an den Laubengängen und das drohende erhebliche Sonderumlagenrisiko relativiert. Zudem birgt die unterbliebene Innenbesichtigung unkalkulierbare Kostenrisiken im Sondereigentum.

Chancen

5

Günstige absolute Einstiegsgröße und überschaubarer Nominalverkehrswert von 60.000,00 €.
Bestehende Vermietung der Wohnung sorgt grundsätzlich für laufende Mieterträge.
Gute Verkehrsanbindung über mehrere Bundesstraßen (B 3, B 6, B 65) und fußläufigen ÖPNV-Anschluss.

Risiken

6

Keine Innenbesichtigung durch den Gutachter möglich; Innenausstattung und Wohnungszustand wurden lediglich unterstellt.
Massive statische Probleme am Gebäude: Laubengänge sind provisorisch mit Stützen gesichert und weisen starke Betonschäden auf.
Hohes Sonderumlagenrisiko für die WEG zur Beseitigung der schweren statischen Mängel und des allgemeinen Instandhaltungsstaus.

Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Zum Aufruf kommt eine Eigentumswohnung (Nr. 85 des Aufteilungsplans) in einem fünf- bis sechsgeschossigen Mehrfamilienhauskomplex am Washingtonweg 1A/1B im Stadtteil Hannover-Mittelfeld. Das Gebäude wurde ca. 1953/1954 in Massivbauweise errichtet und ist voll unterkellert. Der zugehörige Miteigentumsanteil beträgt 91/10.000 an dem 4.785 m² großen Grundstück. Die ca. 34 m² große Einheit umfasst zwei Zimmer, Küche, Flur und Bad sowie einen separaten Kellerraum. Das Objekt konnte durch den Sachverständigen am 03.07.2026 und 03.08.2026 nur von außen besichtigt werden; der Innenzustand wurde als altersgemäß und noch befriedigend unterstellt. Im Gebäude selbst bestehen gravierende bauliche Mängel: Die Laubengänge weisen massive statische Beeinträchtigungen auf, sind mit Notstützen abgesichert und zeigen starke Schädigungen an Geschossdecken und Belägen. Neben einem allgemeinen Instandhaltungsrückstau schätzte der Gutachter einen merkantilen Minderwert von rund 15 % sowie interne Reparaturkosten von 2.000 € an. Das Verfahren wird ausweislich der Deckseite durch die WEG betrieben, was typischerweise auf Zahlungsrückstände beim Hausgeld hindeutet. Zudem weicht die Geschossbezeichnung in der amtlichen Bekanntmachung (drittes Obergeschoss) von der Benennung im Gutachten und auf der Deckseite (4. Obergeschoss) ab. Der Verkehrswert wurde auf 60.000,00 € festgesetzt, gestützt auf einen Vergleichswert von 72.150 € und einen Ertragswert von 55.960 €. Aufgrund der bestehenden Abstützung der Laubengänge und des drohenden Umlagebedarfs erfordert ein Gebot zwingend die vorherige Klärung der WEG-Finanzen und der geplanten Sanierungsmaßnahmen beim Verwalter.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Nur Außenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

EGTW, 2 Zi Küche, Bad, Flur Wfl. ca 34 qm,4. OG, Bj. 1953, Ein weiteres Objket aus dieser Anlage wird um 9.00 Uhr versteigert, (743 K 52/26)

Hinweise zur Datenlage

Es liegen Deckseite, Bekanntmachung und ein als 'Exposee' betiteltes Kurzgutachten vor. Mietvertragsdaten, Grundbuchblatt-Inhalte zu Abteilung II und III sowie ein Energieausweis fehlen.
Nur Außenbesichtigung durchgeführt. Der Zustand der Wohnung wurde vom Sachverständigen mangels Zutritts lediglich als befriedigend unterstellt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0743 K 0053/ 2026
Amtsgericht: Hannover
Bundesland: Niedersachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 02.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Nur Außenbesichtigung
Baujahr: 1954

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 60.000 €
Wohnfläche: 34 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 91/10.000
Anteilige Grundstücksfläche: 43,54 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Washingtonweg
Hausnummer: 1a, 1b
PLZ: 30519
Ort: Hannover
Stadtteil: Mittelfeld

Weitere Angaben aus dem Gutachten11 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Erbbaurecht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Die Wohnfläche liegt außerhalb des ausgewerteten Bereichs von 40 bis 400 m² — der Vergleich wäre nicht belastbar. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Üblicher Marktpreis · Hannover3.250 €/m²typischer Wert	Vergleichbare Zwangsversteigerungen2.406 €/m²Median · 12 Fälle
Spanne	2.000 – 4.500 €/m²	1.774 – 2.717 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	Portalrecherche für Hannover, Quelle nicht dokumentiert (Portal-Preisatlas)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2023	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Hannover

3.250 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.000 – 4.500 €/m²
Quelle: Portalrecherche für Hannover, Quelle nicht dokumentiert (Portal-Preisatlas)
Stand: 2023

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.406 €/m²Median · 12 Fälle

Spanne: 1.774 – 2.717 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Hannover	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	12 Objekte; der Zustand liegt für 7 der 12 vor

Üblicher Marktpreis · Hannover

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 12 Objekte; der Zustand liegt für 7 der 12 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1954Gruppe 1971
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,30 – 11,95 €/m² im Monat, typisch 9,63 €/m² · Landeshauptstadt Hannover (Mietspiegel), 2025

Alle 12 Vergleichsobjekte anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 1,5 km entfernt (Döhren-Wülfel) — 2.335 €/m², Baujahr 1979, durchschnittlich, 55 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Ihmeplatz, Hannover	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), 2 ein-geschossige teilunterkellerte Einfamilienhäuser als Doppelhaus	1974	45 m²	sanierungsbedürftig	64.000 €	1.422 €	17.09.2026	7,0 km
Blumenauer Str., Hannover	Eigentumswohnung	—	47 m²	unbewertet	79.000 €	1.681 €	21.05.2026	unbekannt
Blumenauer Str., Hannover	Eigentumswohnung	—	87 m²	unbewertet	150.000 €	1.724 €	21.05.2026	unbekannt
In der Rehre, Wettbergen	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1971	55 m²	gepflegt	98.600 €	1.791 €	15.09.2026	7,0 km
Hölzenschleifstraße, Hannover	Eigentumswohnung	—	77 m²	unbewertet	161.000 €	2.099 €	28.05.2026	unbekannt
Lavaterhof, Döhren-Wülfel	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1979	55 m²	durchschnittlich	128.000 €	2.335 €	11.11.2026	1,5 km
Lessingstraße, Wettbergen	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Garage	1970	69 m²	renovierungsbedürftig / einfach	172.000 €	2.478 €	19.11.2026	8,0 km
Am Hirtenbach, Wettbergen	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), Kfz-Stellplatz (Tiefgarage)	1976	64 m²	unbewertet	167.000 €	2.609 €	14.10.2026	7,0 km
Elbestraße, Hannover	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	—	95 m²	unbewertet	254.000 €	2.674 €	30.07.2026	11,0 km
Deisterstraße, Linden	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1950	100 m²	durchschnittlich	285.000 €	2.849 €	19.08.2026	7,0 km
Detmoldstr., Südstadt	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	—	45 m²	sanierungsbedürftig	178.000 €	3.956 €	15.10.2026	5,0 km
Detmoldstr., Südstadt	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1952	43 m²	sanierungsbedürftig	178.000 €	4.140 €	15.10.2026	5,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Region Hannover, Landkreis.

Eher RückenwindHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart