ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hatzenbühl, Rheinland-Pfalz

Versteigert wird der 63,58/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Luitpoldstraße 178 in 76770 Hatzenbühl (Gemarkung Hatzenbühl, Flurstück 102/36 mit 318 m² Gesamtgröße), verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Ober- und Dachgeschoss (Wohnung Nr. 2) nebst zwei Kellerräumen im Untergeschoss. Die Ortsgemeinde Hatzenbühl liegt verkehrsgünstig im Landkreis Germersheim mit direkter Anbindung an die B 9 und A 65 in Richtung Karlsruhe und Landau. Die Mikrolage ist durch eine dichte, gemischt genutzte Dorfbebauung geprägt; durch die Lage an der durchgehenden Luitpoldstraße ist zu Stoßzeiten mit gewissem Verkehrslärm zu rechnen. Das Gebäude wurde ursprünglich im Jahr 1964 als zweigeschossiges Zweifamilienhaus errichtet und 2023/2024 grundlegend kernnah saniert, umgebaut und um das ausgebaute Dachgeschoss erweitert. Die zu bewertende Einheit verfügt über eine Wohnfläche von ca. 111,70 m² mit fünf Zimmern, Küche/Essen, zwei Bädern (Wannenbad und Duschbad) und zwei Balkonen, erschlossen über eine außenliegende Stahltreppe. Zudem gehören zwei Kellerräume mit rund 33,70 m² Nutzfläche dazu. Die Fenster wurden 2021 dreifachverglast erneuert, die Fassade gedämmt und der Hofbereich mit Betonpflaster befestigt. Da eine Innenbesichtigung nicht stattfand, wurde der Ausbaustandard als bauzeittypisch gut unterstellt. Im Grundbuch von Hatzenbühl Blatt 2846 ist in Abteilung II unter laufender Nummer 1 eine Grunddienstbarkeit (Geh-, Fahrt- und Leitungsrecht) für das rückwärtige Baugrundstück Flurstück 102/35 eingetragen. Im Gutachten wurde der Verkehrswert auftragsgemäß lastenfrei ermittelt. Eine WEG-Verwaltung existiert nicht, eine Instandhaltungsrücklage wurde bisher nicht angespart. Es liegen bauliche Planabweichungen vor, unter anderem wurde die genehmigte Gaube im Dachgeschoss nicht realisiert. Das Objekt ist vermietet, wobei dem Gutachter keine Mietverträge vorlagen. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 03.02.2026 auf 283.000 € festgesetzt. Er stützt sich primär auf das Ertragswertverfahren mit einer nachhaltigen Marktmiete von 8,00 €/m² für Wohnen und 30,00 € je Stellplatz (Jahresrohertrag: 11.400 €) bei einem Liegenschaftszinssatz von 2,40 % und 62 Jahren Restnutzungsdauer. Wegen der verweigerter Innenbesichtigung wurde ein fünfprozentiger Sicherheitsabschlag (12.400 €) berücksichtigt. Für Investoren bietet das Objekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit in eine neuwertig sanierte Wohneinheit, erfordert jedoch eine eigenständige Abklärung des bestehenden Mietverhältnisses.