ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Heiligenstadt, Bayern

Die Versteigerung betrifft zwei Sondereigentumseinheiten (1/2 Miteigentumsanteile verbunden mit SE-Nr. 1 und SE-Nr. 2), die zusammen ein massives, zweigeschossiges Zweifamilienhaus in 91332 Heiligenstadt, Hauptstraße 38, bilden. Das Grundstück umfasst 1.389 m² und weist eine ausgeprägte Steilhanglage auf. Das Wohnhaus liegt als Hinterlieger rund 30 Meter von der Straße zurückgesetzt. Das Ursprungsbaujahr des Gebäudekerns ist unbekannt; um 1990 erfolgte eine wesentliche Erweiterung und Neugestaltung, gefolgt von Modernisierungen um 2012. Die Einheit SE-Nr. 1 erstreckt sich als 3-Zimmer-Maisonettewohnung über EG und OG mit ca. 164,40 m² Wohnfläche, während die Einheit SE-Nr. 2 im OG und DG als 2-Zimmer-Maisonettewohnung ca. 93,81 m² umfasst. Die Bausubstanz wird vom Sachverständigen als solide beschrieben, jedoch besteht erkennbarer Renovierungsbedarf und Instandhaltungsrückstau. Auffällig sind insbesondere Frostschäden und Abplatzungen am massiven westlichen Eingangspodest, Renovierungsbedarf an den Anstrichen von Fenstern, Klappläden und Balkonen sowie einzelne schadhafte Dachziegel. Beheizt wird die Immobilie über eine Viessmann-Öl-Zentralheizung, teilweise ergänzt durch Fußbodenheizung. Beide Einheiten stehen leer und sind mieterfrei. Zentrales und dominierendes Risiko ist die öffentlich-rechtliche Situation: Für das Anwesen existiert keine baubehördliche Nutzungsgenehmigung und kein Bestandsschutz. Ein 2020 gestellter Bauantrag zur nachträglichen Legalisierung scheiterte an der ungesicherten Erschließung. Die Zufahrt erfolgt über gemeindeeigene Privatwege, die den brandschutztechnischen Vorgaben für Feuerwehrfahrzeuge nicht genügen. Das Landratsamt hat angekündigt, bei Aufnahme einer Wohnnutzung ohne gesicherte Feuerwehrzufahrt eine Nutzungsuntersagung zu prüfen. Die Zuwegung von der Hauptstraße her ist lediglich über ein Geh- und Leitungsrecht auf Nachbarflurstück 112 gesichert. Der Gesamtverkehrswert wurde auf 327.000 € festgesetzt (SE 1: 189.000 €, SE 2: 138.000 €). Da der Zuschlag in einem früheren Termin nach § 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Bietgrenzen weggefallen. Ein Erwerb ist nur für Bieter ratsam, die den Kosten- und Genehmigungsaufwand für die Erschließungsträgerschaft vorab verbindlich mit den Behörden abstimmen können.