KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Unklar

Versteigert werden zwei etwa gleich große Erdgeschoss-Eigentumswohnungen (je ca. 47 m²) in Hemer-Mitte, Finkenweg 13 / 13 a. Der Gesamtverkehrswert beträgt 54.000 € (je Wohnung 27.000 €, Ertragswertverfahren, Stichtag 21.10.2025). Termin ist der 29.01.2027 um 11:00 Uhr im Amtsgericht Iserlohn. Die Wohnungen waren nicht zugänglich, weshalb der Gutachter 20 % abzieht. Belegung, WEG-Lage und Innenzustand sind unbekannt, außen sind Fassadenschäden und Vermüllung dokumentiert.

Biet-Score

Vorsicht · 40 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Bei einem Verkehrswert von 27.000 € je Wohnung kann das Objekt für Bieter mit Sanierungs- und Räumungserfahrung in Frage kommen, sofern sie ausreichende Reserven einplanen. Schwerwiegend sind der unbekannte Innenzustand ohne Besichtigung, die unbekannte Belegung und die fehlenden Angaben zu Verwaltung, Hausgeld und Rücklage. Hinzu kommen sichtbare Fassadenschäden und eine Restnutzungsdauer von nur 20 Jahren. Vor einem Gebot sollten WEG-Unterlagen eingeholt und die Belegung geklärt werden.

Chancen

7

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Versteigert werden zwei Eigentumswohnungen im Erdgeschoss der Eigentumswohnungsanlage Finkenweg 13 / 13 a in Hemer-Mitte (Märkischer Kreis): Wohnung Nr. 1 (EG links, Wohnungsgrundbuch Blatt 9035) und Wohnung Nr. 2 (EG rechts, Blatt 9036) im Haus Finkenweg 13 a. Jede Einheit hat einen Miteigentumsanteil von 107,25/1.000 am 819 m² großen Grundstück und einen Kellerraum. Die Wohnflächen betragen 47,02 m² bzw. 47,03 m² laut Teilungserklärung. Der Gutachter nennt Einrichtungen des täglichen Bedarfs und ÖPNV als gut erreichbar; angrenzend liegen Gewerbeflächen. Der Termin ist am 29.01.2027 um 11:00 Uhr im Amtsgericht Iserlohn. Beide Wohnungen waren beim Ortstermin am 21.10.2025 nicht zugänglich. Die Beschreibung beruht auf äußerem Augenschein und Unterlagen. Das Ursprungsbaujahr ist unbekannt, die Aufteilung in Wohneigentum erfolgte etwa 2005. Der Gutachter setzt eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren an. Außen sind teils Putzschäden, Verfärbungen, Abplatzungen und Risse, eine teilweise beschädigte Giebelbekleidung und ein teilweise vermülltes Grundstück dokumentiert. Balkone und Stellplätze fehlen. Für den Instandhaltungsanstau am Gemeinschaftseigentum sind anteilig ca. 3.000 € je Wohnung angesetzt. In Abteilung II ist nur der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Zu Flurstück 688 besteht eine Baulast zur Erhaltung einer Grenzwand, laut Gutachter ohne Einfluss auf den Verkehrswert. Die Wohnungen sind nicht öffentlich gefördert. Nutzung, Mieter, Hausgeld, Rücklage und Verwaltung sind nicht ermittelbar. Der Gutachter setzt einen Abschlag von 20 % wegen der fehlenden Innenbesichtigung an. Der Gesamtverkehrswert beträgt 54.000 € (je Wohnung 27.000 €, Ertragswertverfahren; Vergleichswert je 29.000 €). Die niedrige Einstiegsschwelle steht einem unbekannten Innenzustand, unbekannter Belegung, unbekannter WEG-Lage und sichtbaren Fassadenschäden gegenüber. Das Objekt kommt eher für Bieter mit Sanierungs- und Räumungserfahrung in Frage, wenn sie Risikoreserven einplanen. Vor einem Gebot sollten WEG-Unterlagen und Belegung geklärt werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten handelt es sich um zwei jeweils im Erdgeschoss liegende Eigentumswohnungen in einer Eigentumswohnungsanlage bestehend aus dem Haus „Finkenweg 13“ (3 Wohnungen) und dem Haus „Finkenweg 13 a“ (5 Wohnungen).

Hinweise zur Datenlage

Aktuelles, aber knappes Gutachten (Stichtag 21.10.2025) ohne Innenbesichtigung; Mieten, Hausgeld und WEG-Daten fehlen.
Wohnungen nicht zugänglich; Beschreibung nur nach äußerem Augenschein und Unterlagen – Innenzustand nicht belegt.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0031 K 0013/2025
Amtsgericht: Iserlohn
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 29.01.2027 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 54.000 €
Wohnfläche: 47,02 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 107,25/1.000
Anteilige Grundstücksfläche: 87,84 m²
Bodenrichtwert: 130 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 11.419 €87,84 m² × 130 €/m² · MEA 10,725 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Finkenweg
Hausnummer: 13, 13 a
PLZ: 58675
Ort: Hemer
Stadtteil: Hemer-Mitte

Weitere Angaben aus dem Gutachten14 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 2 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.148 €/m²

7 von 10 Vergleichsfällen waren je m² günstiger als dieses Objekt.

So lesen Sie die Grafik: Jeder Punkt ist eine vergleichbare Zwangsversteigerung. Je weiter rechts er steht, desto höher ist ihr Verkehrswert je m²; Fälle mit ähnlichem Wert stehen übereinander. Der rote Pfeil markiert dieses Objekt.

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 47 m² Wohnfläche · Zustand sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.033 €/m²Median · 11 Fälle
Spanne	713 – 1.296 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+11 % über dem Median
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.033 €/m²Median · 11 Fälle

Spanne: 713 – 1.296 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +11 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 11 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 11 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 47 m²Gruppe 73 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,69 – 7,00 €/m² im Monat, typisch 6,14 €/m² · angesetzt in 17 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

10 von 11 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 2,5 km entfernt (Deilinghofen) — 1.058 €/m², Baujahr 1896, renovierungsbedürftig / einfach, 154 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Brandstraße, Altena	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1957	51 m²	unbewertet	30.000 €	588 €	03.02.2027	12,0 km
Klagebach, Schalksmühle	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1897	80 m²	renovierungsbedürftig / einfach	56.000 €	700 €	07.12.2026	25,0 km
Klagebach, Schalksmühle	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1897	76 m²	durchschnittlich	54.000 €	711 €	07.12.2026	25,0 km
Brandhagener Weg, Altroggenrahmede	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1955	127 m²	sanierungsbedürftig	91.000 €	716 €	03.11.2026	16,0 km
Im Springen, Pungelscheid	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1965	73 m²	sanierungsbedürftig	59.000 €	805 €	11.11.2026	16,0 km
Knapper Straße, Lüdenscheid	Eigentumswohnung	—	48 m²	unbewertet	49.600 €	1.033 €	22.06.2026	unbekannt
Apricke, Deilinghofen	Eigentumswohnung	1896	154 m²	renovierungsbedürftig / einfach	163.000 €	1.058 €	22.01.2027	2,5 km
Brandhagener Weg, Altena (Westf.)	Eigentumswohnung	—	63 m²	unbewertet	91.000 €	1.444 €	13.05.2026	unbekannt
Gerichtstraße, Stadtmitte	Eigentumswohnung	—	84 m²	unbewertet	140.000 €	1.667 €	25.06.2026	unbekannt
Refflingser Str., Iserlohn	Eigentumswohnung	—	57 m²	unbewertet	170.000 €	2.993 €	22.05.2026	unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 10

Bodenrichtwert: 130 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 87,84 m²
Anteiliger Bodenwert: 11.419 €
Verkehrswert: 54.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 4,73
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 42.581 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 10

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert11.419 €

Gebäude / Wohnung42.581 €

Verkehrswert54.000 €

Zone: zonaler Richtwert Hemer, baureifes Land, MI, offene Bauweise, II-geschossig

Rechenweg

Flächenanteil: 819 m² Gesamtgrundstück × 107,25/1.000 MEA = 87,84 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 87,84 m² × 130 €/m² · MEA 10,725 %
Verkehrswert je m² Boden: 615 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 615 €/m² / 130 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 54.000 € − 11.419 € = 42.581 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Märkischer Kreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart