ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hemer, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand der Versteigerung (Amtsgericht Iserlohn, 31 K 36/25) ist ein 6/8-Miteigentumsanteil am Grundstück Hauptstraße 37, 37a in 58675 Hemer (Flurstück 120, 305 m²), verbunden mit dem Sondereigentum Nr. 2, dem Vorderhaus. Es handelt sich um ein zweigeschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus mit teilweise einfach ausgebautem Dachgeschoss, errichtet um 1896. Die Anlage besteht aus zwei Einheiten; das Hinterhaus gehört zur anderen Einheit. Die Lage ist laut Gutachter eine einfache bis mittlere, zentrumsnahe Wohnlage an der stark befahrenen Landesstraße L 682, mit Straßenlärm ab 75 dB(A) (24-h-Pegel) an der Vorderfront. Das Zentrum ist rund 1,2 km entfernt (Gutachten S. 12–14). Die Wohnfläche im Erd- und Obergeschoss beträgt rund 151 m², das Dachgeschoss wird mit rund 36 m² als Nutzfläche angesetzt, da eine Genehmigung der Wohnnutzung nicht belegt ist (Gutachten S. 34, S. 38). Der Bauzustand wird als ausreichend bezeichnet: Renovierungsbedarf in den Wohnebenen, baujahrsbedingter Sanierungsbedarf im Keller, Feuchtigkeitsschäden, gerissene Holzbalken im Kellerraum, teils nicht gedämmtes Dach, energetisch erheblicher Modernisierungsbedarf. Keller und Trockenboden sind stark vermüllt; der Öllagerraum war nicht zugänglich, Zustand eines möglichen Öltanks unbekannt (Gutachten S. 32–35). Die Restnutzungsdauer wird mit rund 25 Jahren angesetzt. Abteilung II enthält Benutzungsregelung, Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft und ein Vorkaufsrecht zugunsten des jeweils anderen Miteigentümers; der Werteinfluss wird mit 0 € beziffert (Gutachten S. 58–60). Eine Vereinigungsbaulast sowie eine begünstigende Abstandsflächenbaulast bestehen. Es gibt keine WEG-Verwaltung, Hausgeld oder Rücklagen. Altlasten sind nicht im Kataster verzeichnet. Das Objekt war unbewohnt. Zu beachten sind die nicht legalisierte Dachgeschossnutzung, der Straßenlärm und die gemeinschaftliche Nutzung des Hofs mit dem Nachbarn. Der Verkehrswert wurde mit 170.000 € festgesetzt (Vergleichswert 185.000 €, Ertragswert 153.000 €); das entspricht laut Gutachten 1.126 €/m². Das Objekt kommt eher für Eigennutzer oder Investoren mit Sanierungserfahrung in Frage, wenn sie Mängel, Legalisierungsbedarf im Dachgeschoss und ein mögliches Vorkaufsrecht des Miteigentümers einkalkulieren. Vor dem Gebot empfiehlt sich eine Prüfung von Keller, Öltank und Dachgeschoss.