ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Höchberg, Bayern

Versteigert wird der im Wohnungsgrundbuch von Höchberg Blatt 5474 eingetragene 64/10.000 Miteigentumsanteil am 4.691 m² großen Flurstück 747 (Allerseeweg 14, 97204 Höchberg), verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 19 im 1. Obergeschoss nebst Kellerraum; der Wohnung ist der Stellplatz Nr. 75 im Freien zugeordnet. Höchberg (knapp 10.000 Einwohner) liegt an der westlichen Stadtgrenze von Würzburg; das Objekt steht im Ortsteil Hexenbruch in einem heterogenen Wohnviertel aus Einfamilienhäusern, kleineren Mehrfamilienhäusern und größerem Geschosswohnungsbau. Würzburg ist über die B 27 etwa 3 km, das Autobahnkreuz Würzburg-West (A 3, A 81) etwa 7 km entfernt. Das Grundstück fällt von Nord nach Süd um geschätzt zwei Geschosse, liegt im Bebauungsplan „Seeweg“ von 1978 (allgemeines Wohngebiet, GRZ 0,4, GFZ 1,1), ist erschlossen und beitragsrechtlich abgerechnet. Die Wohnanlage aus etwa 1972 besteht aus vier Geschossen in Blockbebauung um einen begrünten Innenhof mit teilweise verglasten Laubengängen und rund 79 Wohneinheiten; Konstruktion Mauerwerk und Stahlbeton, wahrscheinlich Flachdach. Laut Beschlussbuch wurde das Flachdach 2012 saniert, die Fassade im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss 2015 mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen und die Fenster dieser Geschosse 2025 erneuert; die Abwasserleitungen im Trockenraum stammen augenscheinlich noch aus der Bauzeit, die Hausgeldabrechnungen deuten auf eine Ölzentralheizung hin. Die Wohnung selbst besteht laut Bauplan aus Vorraum, Duschbad und einem Zimmer mit Küchennische und Balkon; die Wohnfläche von 25,21 m² stammt aus der Teilungserklärung. Der Gutachter konnte die Wohnung nicht betreten; Bauzustand und Ausstattung der Wohnräume sind unbekannt, die Instandhaltung des Hausanwesens wird als durchschnittlich eingeschätzt. Ein Energieausweis lag nicht vor. In Abteilung II des Grundbuchs sind keine Rechte eingetragen; der Versteigerungsvermerk datiert vom 06.11.2024. Zur Zuschlagserteilung ist die Zustimmung des Wohnungseigentumsverwalters erforderlich. Laut Bekanntmachung wird die Wohnung von der Eigentümerin selbst bewohnt; das Gutachten hält nur fest, dass das Klingelschild auf die Schuldnerin lautet und nicht bekannt ist, ob Mietverträge bestehen. Die Eigentümergemeinschaft ist finanziell gut aufgestellt: Die Instandhaltungsrücklage betrug zum 31.12.2024 rund 273.060 €, das Hausgeld der Wohnung lag 2024 bei 1.684,03 € im Jahr einschließlich 321,19 € Rücklagenzuführung. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts (9.500 €), Barzahlung ist ausgeschlossen. Der Verkehrswert von 95.000 € setzt sich aus dem Ertragswert der Wohnung von 86.326 € (darin ein Bodenwertanteil von 17.113 €) und 9.000 € für den Stellplatz zusammen; die Kurzfassung des Gutachtens nennt weder Bodenrichtwert, angesetzte Miete, Liegenschaftszins noch Restnutzungsdauer. Zur Einordnung führt der Gutachter 37 Kaufangebote vergleichbarer Kleinwohnungen mit durchschnittlich 3.820 €/m² sowie vier Verkäufe im Allerseeweg und in der Alten Steige 2023 bis 2024 zwischen 3.193 und 3.667 €/m² an; der Ertragswert der Wohnung entspricht rechnerisch rund 3.424 €/m². Der Wert erscheint damit marktnah, beruht aber auf einem fast 13 Monate alten Stichtag und einer Wohnung, deren Inneres niemand gesehen hat.