ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hürtgenwald, Nordrhein-Westfalen

Zum Aufruf kommt das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 im Dach- bzw. Obergeschoss eines freistehenden, ehemaligen Einfamilienhauses am Stockberg 23, 52393 Hürtgenwald-Vossenack. Das Gebäude wurde zwischen 1993 und 1995 in massiver Bauweise errichtet, erweitert und im Jahr 2000 in drei Wohneinheiten aufgeteilt. Die zu bewertende Einheit verfügt über eine Wohnfläche von 82,74 m² (inklusive hälftig berücksichtigter Terrasse) und ist mit einem Miteigentumsanteil von 68/246 an dem insgesamt 1.329 m² großen Grundstück verbunden. Die Wohnlage im Ortsteil Vossenack ist ruhig und dörflich geprägt. Der bauliche Zustand der Wohnung sowie des gesamten Gebäudes ist desaströs. Infolge eines über längere Zeit unentdeckten Rohrbruchs während des Leerstands sind alle Wohnungen und das gesamte Gemeinschaftseigentum massiv durchfeuchtet und von starkem Schimmelpilzbefall betroffen. Die Terrasse ist zudem teilweise einsturzgefährdet. Das Gebäude hat seine wirtschaftliche Lebensdauer vollständig eingebüßt; der Gutachter stuft die gesamte Anlage als abbruchreif ein. Es besteht keine wirtschaftliche Restnutzungsdauer mehr, weshalb die Bausubstanz liquidiert werden muss. Neben den massiven physischen Schäden existieren erhebliche rechtliche und organisatorische Risiken. Es gibt keine funktionierende Hausverwaltung und es wurden keinerlei Instandhaltungsrücklagen gebildet. Besonders problematisch ist, dass sich die Zentralheizung physisch in der Wohnung Nr. 1 befindet. Für eine Sanierung oder den Betrieb müssten die Teilungserklärung angepasst und neue Vereinbarungen getroffen werden. Ein geordneter Abriss und anschließender Neubau sind rechtlich nur dann realisierbar, wenn alle Wohnungseigentümer der Gemeinschaft zustimmen. Der Verkehrswert wurde folgerichtig auf Basis des Liquidationswerts auf 48.000 EUR festgesetzt. Dieser Wert leitet sich aus dem anteiligen Bodenwert von 62.451 EUR ab, von dem anteilige Abbruch- und Freilegungskosten in Höhe von insgesamt 14.194 EUR abgezogen wurden. Ein wirtschaftlich tragfähiges Szenario ergibt sich ausschließlich bei der Übernahme des gesamten Areals zur Realisierung eines Neubauprojekts. Vom isolierten Erwerb der Wohnung Nr. 3 wird dringend abgeraten.